창동주공 18단지 재건축 확정_정밀안전진단 D등급, 구청 "추가 조건없이 재건축 진행 승인"

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

도봉구에 위치한 아파트죠! 도봉구 창동에 위치한 창동주공 18단지 아파트 재건축을 소개드리려 합니다.

도봉구에서 재건축, 재개발 등 정비사업을 신속히 진행하는 것에 도움을 주고자 구성한 '도봉구 정비사업 신속지원단'이 재건축 추진 결정을 한 지 2주도 안된 재건축 아파트입니다. 

 

창동주공 18단지 재건축은 '23.04월 안전진단을 검토했으며, 그해 '23.07월 정밀안전진단 검토를 받았고 그 결과는 D등급으로 받았습니다. 원래대로라면 D등급일 경우 조건부 재건축을 시행해야 하지만 도봉구 내에서 자체적으로 검토한 결과 적정성 검토가 불필요하다는 판든을 내려서 D등급을 받았음에도 불구하고 바로 재건축을 진행할 수 있게 되었습니다.

 

D등급임에도 불구하고 바로 재건축을 진행할 수 있었던 데의 이유는 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」에 따른 ‘공공기관 적정성 검토’가 의무 사항이 아닌 걸로 개정되었습니다. 이에 따라  창동주공 18단지는 정밀안전진단에서 D등급을 받았지만 지자체(도봉구)에서 자체 판단하여 추가적인 적정성 검토를 하지 않은 것으로 판단됩니다.

 

오언석 도봉구청장은 창동주공 18단지의 소식과 함께 “안전진단 기준 완화 이후 도봉구에서 네 번째로 재건축을 확정 짓는 등 도봉구 노후된 아파트 단지들의 재건축사업이 성공적으로 진행되고 있는 중”이라고 했으며 앞으로도 도봉구내의 성공적인 재건축을 위해 소통하며 주민지원 방안을 수립해 나가겠다고 했습니다.

 

창동주공 18단지 미치 도봉구내의 재건축 재개발 단지에 관심이 있으신 분 들을 위해 창동주공 18단지의 리뷰와 개발가치 등을 전달드리겠습니다.

 

그리고 창동주공 18단지 예비 조합원님들 축하드립니다.

▶창동주공 18단지 재건축_위치

1) 주소 : 서울시 도봉구 창동 30 (노해로 70길 11)

 

2) 위치도

창동주공 18단지 재건축 위치

▶창동주공 18단지 재건축_기본정보

1) 기존 세대수 : 910세대(총 13개 동)

2) 건축연도 : 1988.10.26

3) 기존 층수 : 5층~15층 구성

4) 기존 용적률 : 138%

5) 용도지역 : 3 종일반주지역, 도시지역

6) 기존 시공사 : -

 

▶창동주공 18단지 재건축_정비구역지정까지의 일정

1) 2023.07. 정밀안전진단 (완료)

2) 지구단위 계획 및 정비계획 수립 후 정비구역 지정 (예정)

 

▶창동주공 18단지 재건축_주변 시세

1) 중계 센트럴파크(16.03.17 신축 / 457세대)

(전용 59) : 7.3억~8.9억

(전용 84) : 8.4억~13.0억

시공사 : 진흥기업, 대아건설

*호가 : 공급평당 @2,960만 원

 

2) 녹천역 두산위브아파트(17.10.20 신축 / 326세대)

(전용 84) : 7.0억~8.6억

시공사 : 두산건설

* 전용 59, 전용 117 매물 없음.

*호가 : 공급평당 @2,296만 원

 

3) 창동 동아그린아파트(96.11.30 신축 / 449세대)

(전용 59) : 6.8억~8.5억

(전용 84) : 7.8억~10.5억

시공사 : 동아종합환경

* 최고가 APT, 창동역 초역세권

*호가 : 공급평당 @3,512만 원

 

4) 창동대림 e 편한 세상(03.10.08 신축 / 205세대)

(전용 78) : 7.8억

(전용 84) : 9.0억~11.0억

(전용 113) : 13.0억

시공사 : 삼호건설

*창동역 초역세권

*호가 : 공급평당 @3,184만 원

 

▶▶주변 신축아파트의 호가는 평당 @2,296~@2,960만 원의 시세를 구성

▶▶주변 구축아파트 중엔 창동동아그린 아파트와 창동대림 e 편한 세상이 가장 호가가 비쌈(창동역 초인접 아파트)

 

▶창동주공 18단지 재건축_최근 실거래가

1) 3.83억(전용 32m^2, 23.03월)

2) 4.77억(전용 41m^2, 23.02월)

3) 4.85억(전용 45m^2, 23.04월)

4) 4.80억(전용 45m^2, 23.05월)

5) 4.40억(전용 45m^2, 23.03월)

6) 4.97억(전용 45m^2, 23.06월)

7) 5.18억(전용 45m^2, 23.07월)

8) 4.95억(전용 45m^2, 23.07월)

9) 5.85억(전용 59m^2, 23.05월)

10) 6.10억(전용 59m^2, 23.06월)

11) 6.75억(전용 71m^2, 23.02월)

12) 6.8억(전용 84m^2, 23.03월)

창동주공 18단지 전경

▶창동주공 18단지 재건축_현재 호가

전용 32, 41, 45, 71 호가

1) 전용 21m^2 : 4.5억

2) 전용 41m^2 : 5억

1) 전용 45m^2 : 5.6억 ~ 5.8억

2) 공급 71m^2 : 6.9억 ~ 7.1억

 

▶▶창동주공 18단지 재건축의 호가는 평균 공급평당 @2,833만 원에 형성되어 있음.

 

▶창동주공 18단지 재건축_입지

1) 녹천역(1호선) 초역세권이며, 더블역세권인 창동역세권과는 도보생활권(도보 14분), 중계역(7호선)과도 도보생활권임(도보 13분)

2) 동부간선도로가 인접하여 서울 전역 차량이동 이용이 편리

3) 월천초 배정예정이며 도보로 2분 소요됨. 그 밖의 교육시설로 창일초, 노곡중, 창일중, 상계고, 서울외고등이 가까움

4) 주변 공동주택단지 발달로 주거인프라 기 구성되어 있음

5) 중랑천, 초안산 체육공원, 월천 근린공원 등이 가까워 주거환경이 좋음

6) 노원구와 인접하여 노원구 상업시설 상권 이용가능

7) 창동 서울아레나 등 GTX-C 노선인 도봉구 개발호재 多

 

 

■총평

입지부터 말씀드리면 앞으로의 미래가 기대되는 창동입니다. 창동역 CTX-C노선 확정을 시작으로 및 해당 노선의 지하화가 확정되어 사업이 진행 중이며 오세훈 시장 취임 후 창동역세권 개발도 주요 임기 내 사업 중 하나입니다. 창동역 개발의 일환으로 창동 서울아레나 사업이 있는데 이는 국내 첫 번째의 대중음악 전문 공연장입니다. 사업 진행에 있어 자금문제가 있었지만 올해 10월에 실시계획을 완료하여 2027.03월에 개장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 노. 도. 강 중 가장 위계가 떨어지는 도봉구이지만 창동역 주변 개발이 완료되고 GTX-C노선까지 지나가게 된다면 지금의 위계는 바뀔 수도 있다는 생각이 듭니다. 현재로서는 주변 상업시설은 우측의 노원구의 상업지역(노원역, 상계역, 중계역 등)을 이용하셔야 하고 또 그 생활권 범위에 들어오기도 하여 이용에 큰 무리가 없을 것 같다는 생각입니다.

 

단순 교통측면에서는 창동주공 18단지는 1, 4, 7호선을 이용할 수 있는 트리플역세권입니다. 지하철 기준 서울 3대 업무지구까지의 지하철 소요시간은 다음과 같고 CBD(광화문역 30분), YBD(여의도역 43분), GBD(강남역 50분) 직주근접을 원하신다면 현실적으로 CBD정도까지 창동주공 18단지에 실거주가 가능하다고 생각합니다.

 

또, 중랑천까지 가깝고 초안산 공원 및 단지 북측 인접한 근린공원까지 생활의 질이 좋은 주거지역입니다. 

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 북측에 바로 인접한 월천초등학교와 노곡중학교가 문제 될 것으로 보입니다. 물론 사업완료 후엔 초품아, 중품아이므로 가치가 더욱 높아지겠지만 그 위치가 이격 되는 부분 없이 단지와 붙어있어서 추후 교육영향평가 등 교육청과 합의할 때 잘 협의가 이루어지도록 해야겠습니다. 철거 및 공사기간 동안 학생들의 안전도 안전이지만 아파트의 높이로 인해 초, 중학교에 일조 문제가 발생할 것이므로 현재 추진위원회는 미리미리 학교와 우호적인 관계를 형성해야 할 것입니다.

 

사업성 측면에서 말씀드리면 현재 창동주공 18단지 재건축의 국계법상 지역지구는 3종일반주거지역으로 되어있습니다. 그리고 현재의 용적률은 138%입니다. 3종일반주거지역은 최대 300%까지 용적률을 받을 수 있으니 단순 계산상 약 162%의 용적률을 더 찾아 먹을 수 있는 셈입니다. 단순 수치상으로는 현재 지역지구와 용적률이 괜찮다는 생각이 듭니다.

다만, 용적률을 다 찾으려면 높이가 높아지기 때문에 북측의 초등학교, 중학교와의 일조문제가 발생할 수밖에 없을 겁니다. 그러므로 일조 문제가 발생하지 않게 용적률을 최대한 살리되, 배치를 잘 조정하는 작업이 필요할 것입니다.

결론적으로 현재 용적률과 얻을 수 있는 최대 용적률을 비교하면 사업성은 준수한 편이라고 할 수 있겠습니다.

 

아주 입지가 훌륭한 창동주공 18단지 아파트의 예비 조합원님들 정말축하드립니다.

정비사업은 주민들 간의 갈등이 없어야 합니다. 꼭 기억하십시오.

창동주공 18단지는 대단지 아파트가 될 것이므로 좋은 시공사가 참여할 가능성이 클 것입니다. 수주보다는 사업관리를 열심히 할 시공사를 잘 찾으시어 사업진행하길 바라겠습니다. 

빠른 사업추진 기원하겠습니다. 감사합니다.

 

▶창동주공 18단지 재건축_앞으로의 절차

정비안전진단 용역을 통과하였으므로 이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)