영등포 대림우성1차 재건축(신탁방식)_정밀안전진단 착수

안녕하세요 

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

영등포구 대림동에 위치한 영등포 대림우성1차 재건축 정보를 전달해 드립니다.

 

대림우성1차 재건축 추진위원회는 최근 안전진단 완화로 인해 각 지자체로 안전진단 신청이나 정비구역 입안 제안이 쏟아지는 경우를 보고 혹여나 지자체의 업무 처리에 과부하가 걸릴 경우를 대비하여 최대한 빠르게 진행할 수 있는 방법을 모색했는데요. 

 

그 결과 신탁방식으로 노선을 잡고 신탁방식의 이점인 자금조달을 활용하여 정밀안전진단비용을 납부하였습니다. 통상 주민들 대상으로 안전진단 비용을 모금하는 경우 최소 6개월에서 1년까지 걸리는데 이 기간을 신탁방식을 활용하여 기간을 단축시켰습니다.

영등포 대림우성1차 추진위는 3월 15일 한국자산신탁과 업무협약을 체결하고 4월 29일 한국자산신탁을 94.1%의 투표율로 예비신탁사로 선정하고 난 후 정밀안전진단 자금 조달 방법을 모색했습니다. 그 결과 5월 10일 정밀안전 진단 신청을 완료(업무협약 이후 2개월 이내 자금조달 및 안전진단 신청함)함으로써 타 구역대비 좀 더 빠르게 안전진단 통과 및 정비구역 지정을 위한 절차를 밟을 수 있게 되었습니다. 신탁방식을 긍정적으로 활용한 대표적 사례이지 않을까 싶습니다.

 

정밀안전진단 단계부터 신탁방식의 이점을 활용하여 진행하는 만큼 좀 더 효율적이고 공정한 사업진행이 되길 바라겠습니다.

 

재건축이 곧 진행 될 영등포 대림우성1차 재건축의 기본정보와 개발 시의 입지 그리고 가치를 전달하려 합니다. 잘 읽어주시길 바라겠습니다.

 

 

■대림우성1차 아파트_위치

1) 주소 : 서울시 영등포구 대림동 696(돌미로 187)
2) 위치도

광역위치도

■대림우성1차 아파트_기본정보

1) 기존 세대수 : 435세대

2) 건축연도 : 1985.11.27

3) 기존 층수 : 15층

4) 기존 용적률 : 159%

5) 용도지역 : 제3종일반주거지역, 도시지역

6) 기존 시공사 : 우성건설

 

■대림우성1차 아파트_주변 시세

1) e편한세상 영등포 아델포레(20.07.28 신축/859세대)

(전용 59) : 9.6억 ~ 13.5억

(전용 84) : 11.1억 ~ 16.0억

*대림동 대장아파트

 

2) 래미안 에스티움(17.04.12 신축/1,722세대)

(전용 59) : 11.5억

(전용 84) : 13.5억 ~ 16.5억

*대림우성1차 반경 1km 내 대장아파트

 

3) 보라매신동아파밀리에(16.07.29 신축/247세대)

(전용 59) : 8.7억 ~ 9.2억

(전용 84) : 8.99억 ~ 13.0억

 

 

■대림우성1차 아파트_최근 실거래가

1) 5.8억(공급 70m^2, 23.05월)

2) 7.2억(공급 83m^2, 23.05월)

3) 6.5억(공급 83m^2, 23.03월)

4) 8.3억(공급 101m^2, 23.07월)

5) 8.75억(공급 101m^2, 23.04월)

6) 9.05억(공급 101m^2, 23.02월)

*공급평당 약 2600만원 후반대에서 2800만원정도에 실거래됨

 

■대림우성1차 아파트_입지

1) 대림역(2, 7호선) 초역세권

2) 도신초등학교 인접(도보 5분)

3) YBD(16분), GBD(24분), CBD(30분) 접근 용이

4) 고려대병원, 한림대 병원 인접

5) 신길5지역주택조합사업 완료 시 주거지 느낌 강화▲

단, 대림동 차이나타운의 이미지로 인한 슬럼느낌 强

→ 서울시 3대 업무지구 접근성은 뛰어남, 특히 여의도는 인접되어 있음. 그러나 차이나타운 하면 대림동으로 꼽히는 이미지를 지우긴 어려움. 

 

 

■총평

사이트가 위치한 대림동부터 말씀드리면 사실 차이나타운의 이미지를 지우기 어려운 곳입니다. 그러나 신길동에 인접한 대림동이라고 표현하시는게 좋을 것 같습니다. (예비 조합원 및 투자 예정자 분들은 이런 표현을 쓰시길 바랍니다.) 

그 근거는 직선 200m내의 거리에 신길5동 지역주택조합사업(현대 건설 시행)이 꾀나 순조로히 진행 중이기 때문입니다. 예비 조합원님들께서는 해당 지역주택조합사업이 완료되어야 이 대형 주거단지의 후광을 받으실 겁니다.

교통측면에서 대림역은 더블역세권이며 서울 핵심 노선인 2호선이 개통되어 있는 곳입니다. 여의도와는 16분 강남과는 24분 종각과는 30분내로 교통의 요지라고 표현해도 무방할 수 있겠습니다.

또 주변에 대형병원도 많이 존재하며 여의도 및 영등포와도 아주 가까워 해당 상권을 누릴 수 있는 것도 큰 장점입니다.

아쉬운 것은 차이나타운이 가깝다는 거 딱 한 가지입니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 사업지 남측으로 간선도로도 위치하고 있고 사이트도 정형화된 상태이므로 인허가측면에서는 정북 측 약 120m 거리에 도신초등학교가 위치한 것이 문제 될 수 있을 것 같습니다. 다만 거리가 살짝 있는 편이라 학교 측과 협의만 잘하면 원만히 넘어갈 수 있다고 생각합니다.

또 사이트 남측 아래로 지하철이 지나가는것으로 추측되므로 이 부분도 문제가 될 수는 있다고 생각하나 아마도 지하주차장을 그리 깊게 파진 않을 것으로 생각합니다.

 

사업성 측면에서 말씀드리면 기존 용적률은 159%로 낮은 편입니다. 기존 층수가 중층(15층)이라서 용적률이 높을 줄 알았으나, 대지 면적에 비해 동간거리가 상당히 넓게 되어있습니다. 또 용도지역은 제3종일반주거지역으로 최대 300%까지 용적률을 찾을 수 있어 단순 수치로 2배 가까이 용적률을 찾아먹을 수 있습니다. 예비 조합원님들에겐 정말 좋은 소식인 셈입니다.

추후 사업이 완료되고 반경1km내 대장아파트인 e편한세상 영등포 아델포레 정도의 시세만 나와준다면 사업성은 괜찮을 것 같습니다.

 

그리고 예비조합원님들께선 이제는 신길5동 지역주택조합사업 아파트의 시세를 따라가신다고 보시면 될 것 같습니다. 오히려 2호선과 가까운 건 대림우성1차이니 그 부분으로 홍보를 하셔도 될 것 같기도 하고요.

 

기존 용적률이 어느 정도 차있는 중층 재건축이다 보니 분담금 없이 들어가는 일은 없을 것 같으나 그래도 비교적 적은 부담금으로 입주하실 수 있을 것 같습니다.

 

최대 장점은 바로 신탁방식으로 진행한다는 겁니다. 제가 생각했을 때 신탁방식의 최대 장점은 주민들 간 갈등 방지입니다. 갈등이 생기면 그 사업은 못 가게 되어있습니다.

이 밖에도 공사비 인하 및 사업관리 등의 장점과 신탁보수가 발생한다는 단점이 있습니다만 대림우성1차는 이미 신탁사의 자금조달 능력을 활용하여 정밀안전진단을 타구역 대비 선제적으로 신청함으로써 한 발짝 먼저 나아가고 자금조달 능력을 활용해봤기에 이제 신탁방식능력 활용을 더욱 잘하는 재건축 조합이 될 것 같습니다. 

 

빠른 사업추진 기원하겠습니다.

 

■대림우성1차 아파트_앞으로의 절차

예비안전진단만 통과하였으며, 정비안전진단 용역을 착수했으므로 곧 좋은 소식이 들려질 겁니다. 하지만 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■신탁방식이 어떤건지 궁금하시다면 아래 두 링크를 참조해주세요!

https://sejaedol.tistory.com/m/4

[재건축 재개발 투자] 신탁방식 정비사업 투자 일반 정비사업 보다 유리할까?

https://sejaedol.tistory.com/m/9

[정비사업] 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능한가?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액