여의도 진주아파트 재건축 공람공고

 

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

이름 그대로 '진주'입니다. 오늘은 여의도 진주아파트의 공람공고문 내용에 대해 요약포스팅하겠습니다.

진주아파트는 재건축이 확정된 아파트입니다. 2017년 3월 경에 안전진단 결과 D등급을 받아 재건축을 실시할 수 있는 아파트가 되었습니다. 그 후 2020년 11월 경 주민들(토지등소유자)의 약 60.52%의 동의를 받아 정비구역입안 제안을 하였습니다.

 

정비구역 입안 주민 제안 후 약 3년이 다 돼가는 상황인데요. 그 사이에 진주아파트 재건축 정비계획 및 정비구역 지정계획 관련 사전협의와 또 재협의를 거쳤고 2023년 7월 영등포구 총괄건축가 자문을 받은 후 현재 공람공고 진행 중에 있습니다. (공람공고 기간 : 2023년 8월 3일 ~ 9월 3일)

 

공람공고란 무엇이냐면 진주아파트로 예를 들자면 국가에서 여의도 진주아파트를 재건축할 수 있는 곳으로 지정하는데 "이러한 땅 모양으로" / "이 정도 높이까지" / "이 정도 용적률로" / " 이 땅의 용도지역은 몇 종주거지역으로" 요러한 내용들로 여의도 진주 재건축아파트를 진행하겠다는 영등포구(區)의 계획을 주민들한테 확인받는 절차라고 보시면 될 것 같습니다.(다음에 정비구역 공람, 공고에 대해 포스팅 한번 하겠습니다.)

 

그러면 여의도 진주아파트의 공람공고문을 통해 어떻게 정비계획이 구성되었는지 보겠습니다.!

▶여의도 진주아파트 재건축_공람공고 주요내용

(1) 세대수 증가 : (기존) 376세대에서 (신축예정) 557세대로 약 181세대 증가 예상으로 약 1.5배 정도 세대수가 증가합니다. 그만큼 일반분양 수입이 증가하여 조합원들의 분담금이 감소하는 상황입니다.

(2) 용도지역ㆍ지구에 관한 계획 : 기존의 제3종일반주거지역의 면적분 만큼이 정비계획결정을 통하여 모두 일반 상업지역으로 편입되었습니다. 보통 주거지역이 상업지역으로 변경될 경우 용적률이 높아지기에 사업성이 증가하게 됩니다. 여의도 진주아파트 입장에서는 호재인 상황인 겁니다. 

(기존) 3종 : 9,896m^2, 상업지역 : 7,333m^2

(변경) 3종 : 0m^2, 상업지역 : 17,228m^2

 

 (3) 계획 용적률, 계획 층수 : 정비계획 지정을 통해 법적 상한 용적률은 463.27%로 결정되었고 현재 설계안 계획용적률은 462.8%입니다. 또한 계획 층수는 58층으로 정말 초고층 아파트가 될 예정입니다. 같은 여의도에 있는 63 빌딩과 높이를 나란히 할 수 있는 아파트가 지어질 것으로 예상합니다.

 

 (4) 추정 비례율 및 예상 일반분양가 : 비례율은 사업진행과정에서 당연히 바뀔 거지만 정비계획(안)의 비례율은 104.55%입니다. 아마도 일부러 비례율을 과도하게 안 잡으려고 한 것 같습니다. 처음에 너무 높은 비례율을 보여주게 되면 추후 시장상황에 따라 비례율이 감소할 수도 있기 때문입니다. 일반분양가는 59 타입 평당 5,805만 원, 84 타입 4,976만 원, 104 타입 4,478만 원으로 산정하였습니다. 평균 약 5,000만 원 정도에 분양가를 산정했다고 보시면 될 것 같습니다. 현재 시세와 안 맞는다고 생각하는 분들 많으실 것 같으나 추정비례율과 같이 보수적으로 잡아놨다고 생각하시면 될 것 같습니다.

 (5) 예상 공사비 : 예상공사비는 평당 840만 원으로 산정되어 있습니다. 아시다시피 러. 우 전쟁이나 시멘트 파동 등으로 물가가 너무 많이 올랐습니다... 한번 올라간 공사비는 쉽게 떨어지지도 않는 상황입니다. 또한 층수가 높아질수록 공사비는 높아질 수밖에 없고 또 여의도는 분명 현대건설의 디에이치나 대림의 아크로 등 하이-엔드 브랜드를 달 가능성이 상당히 높습니다. 종합해 보면 고층의 층수 + 브랜드 + 건설공사비 증가추세 등을 놓고 보면 평당 840만 원의 공사비는 적정하게 잡은 것으로 보입니다. 

 

이상 여의도 진주아파트 재건축의 공람공고문 중 제가 생각하기에 중요한 점 또 독자분들이 궁금해하실 점을 요약해 봤습니다. 공람공고문 5. 번과 같이 "정비계획(안)은 주민 공람을 거쳐 최종적으로 서울시에서 결정 및 고시되므로 제반 절차 이행 과정에서 일부 변경될 수 있음을 알려드립니다."라는 내용이 있는데 절대 확정된 내용이 아니므로 참고하시면 될 것 같습니다 

 이상 세재돌의 여의도 진주아파트 재건축 공람공고문 요약이었습니다. 역시 여의도입니다.... 정말 자금만 된다면 여의도 입성하고 싶습니다. ㅎ 개인적으로 생각했을 때 이번 여의도 진주아파트의 정비계획 공람공고문의 사업성 관련 부분은 보수적으로 표현한 것 같습니다. 관심 있으신 분 들에 많은 도움이 됐으면 합니다.

감사합니다!

 

▶여의도 내 재건축 추진 현황은 다음 포스팅을 참조하십시오!

[정비사업] 여의도 재건축 진행 상황 (tistory.com)

[정비사업] 여의도 재건축 진행 상황

▶여의도 진주아파트 재건축_앞으로의 절차

정비안전진단 용역을 통과하였으므로 이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

▶여의도 진주아파트 재건축_분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

▶여의도 진주아파트 재건축_이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액

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