목동11단지 재건축_예비신탁사 선정(한국자산신탁)_안정적자금조달 및 빠른 사업진행 기대

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

오늘은 목동의 아파트 단지 중 하나인 목동 11단지 아파트 재건축을 소개해드리려 합니다. 아직 목동에서는 9단지와 11단지만 안전진단을 통과하지 못한 상태인데요. 그럼에도 왜 소개해드리냐면 바로 예비신탁사를 선정했기 때문입니다.!

 

요새 여의도, 상계동에서도 안전진단 등에 필요한 초기자금을 잘 조달하기로 유명한 신탁사인 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하였습니다. 그러므로 목동 11단지에서도 구역지정까지 필요한 안전진단 자금이나 도시계획 용역등을 맡겨서 안정적으로 사업을 진행할 것으로 보입니다.

 

또한, 목동 11단지와 마찬가지로 아직 안전진단을 통과하지 못한 목동 9단지에서도 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정하여 재건축 사업을 진행하고 있습니다. 추측건대 한국자산신탁이 안전진단 등 초기자금 조달이 원활한 이유하에 아직 안전진단을 통과하지 않은 9, 11단지가 한국자산신탁과 손을 잡지 않았나 하는 생각이 듭니다. 

 

목동 11단지는 약 35년 된 아파트(1988년 준공)로서 안전진단 규제가 완화되기 이전에 안전진단을 신청했는데 결국 유지보수 판정을 받아 재건축이 중단됐었습니다. 안전진단규제가 완화된 지금 이제 예비신탁사를 선정해서 신탁사의 자금력과 기술력을 빌려 다시 안전진단 통과를 노리고 있는 상황 압니다. 규제도 완화되었고 전문가인 신탁사의 도움을 빌려 사업을 진행하고 있으니 이제는 곧 안전진단을 통과할 수 있지 않을까 판단이 됩니다.

 

안전진단만 되면 정비구역 지정까지 수월하게 갈 수 있다고 생각합니다. 그 이유는 목동 11단지를 포함한 14개의 신시가지 단지가 지난해 말 서울시에서 지구단위계획을 완료시켰기 때문입니다. 그 내용 중 하나로 허용용적률을 최대 300%까지로 허용함으로써 높은 용적률로 정비구역지정 단계까지 수월하게 진행할 수 있을 거라 판단됩니다.

 

현재 목동에서 신탁방식으로 진행하는 사업장들은 9,10단지(한국자산신탁) 11단지(한국토지신탁), 14단지(KB부동산신탁)가 신탁방식으로 확정을 하고 진행하고 있는 중이며 조합방식과 신탁방식 중 사업방식을 고려하는 사업장은 5단지와 13단지입니다. 여의도에 이어서 목동에서도 거의 절반가량의 단지가 신탁방식을 고려하고 있어서 신탁방식이 재건축, 재개발에서의 하나의 트렌드임을 확인할 수도 있습니다. 

 

안정적인 사업운영 능력과 자금조달능력의 이점이 있는 신탁방식을 택한 목동 11단지 조합원님들 축하드립니다.

 

빠른 안전진단 통과 기원하겠습니다.

 

▶목동 11단지 재건축_위치

1) 주소 : 서울시 양천구 신정동 325 (목동동로 10)

 

2) 위치도

목동11단지 재건축 위치

▶목동 11단지 재건축_기본정보

1) 기존 세대수 : 1,595세대(총 19개 동)

2) 건축연도 : 1988.10.06.

3) 기존 층수 : 5층~15층 구성

4) 기존 용적률 : 120%

5) 용도지역 :3 종일반주지역, 도시지역, 지구단위계획구역

6) 기존 시공사 : 남광토건(주), 진흥

 

▶목동 11단지 재건축_정비구역지정까지의 일정

1) 2023.08.24. 예비신탁사 선정 (완료)

2) 정밀안전진단 (예정)

3) 정비계획 수립 후 정비구역 지정(예정)
4) 신탁사 사업시행자 고시(예정)

 

▶목동 11단지 재건축_주변 시세

 

1) 호반써밋목동(22.03.14 신축 / 407세대(임대 71세대))

(전용 59) : 10.5억~11.5억

(전용 84) : 14.0억~16.0억

시공사 : (주)호반건설

*호가 : 공급평당 @4,678만 원

 

2) 래미안목동아델리체(21.01.28 신축 / 1,497세대)

(전용 59) : 10.7억~13.0억

(전용 84) : 13.6억~18.0억

(전용 84) : 테라스하우스 18억

(전용 115) : 18.0억~19.0억

시공사 : (주)삼성물산

*호가 : 공급평당 @4,358만 원

 

3) 목동파크자이(19.02.07 신축 / 356세대)

(전용 84) : 13.5억~20.0억

(전용 94) : 17.5억~20.0억

시공사 : GS건설(주)

*호가 : 공급평당 @4,398만 원

 

4) 목동힐스테이트(16.59.19 신축 / 1,081세대)

(전용 59) : 12.5억~15.1억

(전용 84) : 16.0억~19.0억

(전용 113) : 20.0억~22.5억

(전용 156) : 매물 없음

시공사 : (주)현대건설

*인근 대장아파트

*호가 : 공급평당 @5,156만 원

 

▶▶주변 신축아파트의 호가는 평당 @4,358~@5,156만 원의 시세를 구성

▶▶신정네거리역 우측, 목동 10단지 북측에 위치한 목동힐스테이트가 목동 11단지 근처 중 대장아파트임. 

 

▶목동 11단지 재건축_최근 실거래가

전용 51m^2

1) 11.0억(전용 51m^2, 23.09월)

2) 10.20억(전용 51m^2, 23.08월)

3) 10.95억(전용 51m^2, 23.08월)

4) 10.50억(전용 51m^2, 23.08월)

5) 11.13억(전용 51m^2, 23.08월)

 

전용 59m^2

1) 11.40억(전용 59m^2, 23.07월)

2) 10.50억(전용 59m^2, 23.04월)

 

전용 66m^2

1) 13.00억(전용 66m^2, 23.08월)

2) 13.02억(전용 66m^2, 23.07월)

3) 12.08억(전용 66m^2, 23.07월)

4) 10.40억(전용 66m^2, 23.07월)

5) 12.30억(전용 66m^2, 23.07월)

 

전용 75m^2

1) 13.50억(전용 75m^2, 23.04월)

 

창동주공 18단지 전경

▶목동 11단지 재건축_현재 호가

목동11단지 호가

전용 51, 59, 66 호가

1) 전용 51m^2 : 12.0억

2) 전용 59m^2 : 13.0억

3) 전용 66m^2 : 14.0억

의 호가를 보여주면서 사이좋게 1억씩 가격차이로 호가가 형성되어 있습니다. 

 

▶▶목동 11단지 재건축의 호가는 평균 공급평당 @4,924만 원에 형성되어 있음.

 

▶목동 11단지 재건축_입지

[교통]

- 양천구천역(2호선) 역세권입니다. 역으로부터 좌측으로 약 400m 정도 거리에 위치해 있어서 도보로 6-7분 정도 소요 됩니다.

- YBD 접근성 여의도역까지 대중교통 30분 소요, 자차로 약 20분 내외 소요, 자전거로 약 30분 정도 소요됩니다.

- CBD 접근성 종각역까지 대중교통 43분 소요, 자차로 약 46분 소요됩니다.

- GBD 접근성 강남역까지 대중교통 40분 소요, 자차로 약 45분 소요됩니다.

 

[교육]

<학원가>

- 목동은 교육열이 높기로 아주 유명한 지역입니다. 대치동학원가, 노원구의 중계동 학원가와 더불어 서울 3대 학원가중 하나입니다.

- 목동의 학원가는 3개의 학원가로 나뉘게 되는데 앞단지 학원가, 오목교역 학원가 그리고 뒷단지 학원가 보통 이렇게 세 군데로 구분합니다.

- 그중 목동 11단지는 뒷단지 학원가와 인접해 있습니다. 요새는 오목교역 학원가가 목동학원가의 중심의 역할을 맡고 있다고 합니다.

 

<학교>

- 목동 11단지는 초품아, 중품아, 공 품아 단지입니다. 현재 단지 내로 계남초등학교, 봉영여자중학교, 목동고등학교를 품고 있습니다. 단지 내에 이렇게 초, 중, 고등학교가 위치하니 학생들이 엇나갈 일이 상당히 적을 것 같습니다.

 

[편의시설]

- 양천구청 도보 15분 거리, 신정 7 주민센터는 도보 2분 거리에 위치해 있습니다.

- 하나로마트가 도보 10분 내 거리, 코스트코가 도분 20분 내 거리에 위치해 있고 그 밖에도 다양한 마트들이 주변 곳곳 있습니다. 

 

[유해시설여부]

- 목동 신시가지 단지들은 도시계획하에 완성된 지역이라서 유해시설은 존재하지 않는 것으로 보입니다.

 

[생활 및 문화 환경]

- 목동 11단지 주변으로 계남근린공원, 안양천 등 녹지시설들이 꽤 큰 규모로 위치해 있고 목동 11단지 남측의 구로구 방향으로 고척스카이돔 위 위치하고 있어 깨끗한 생활환경은 물론이고 문화시설도 충분히 누릴 수 있는 입지입니다.

 

■총평

입지부터 말씀드리면 이미 가지고 있는 기반시설등이 너무나 쾌적하고 훌륭한 계획도시에서의 재건축이며, 우리나라 최고의 교육열이 집중되어 있는 목동입니다. 당연히 이러한 이점들이 반영되어 목동의 시세는 하늘을 찌릅니다. 투자자분들이나 거주 목적을 가지고 계신 분들은 본인이 가용할 수 있는 현금을 잘 계산하셔서 매수하셔야 할 것 같습니다. 물론 추후 준공이 되고 난 후에는 주택담보대출이던 분담금 대출 등을 끌어와 분담금은 납부가능하시리라 생각합니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 제가 항상 걱정하는 부분이 교육청과 합의를 거쳐야 하는 교육영향평가입니다만,,, 목동 11단지의 큰 장점 중 하나가 초, 중, 고픔 아인데 아마도 이 부분으로 인해 인허가가 길어질 '수'도 있다는 생각이 듭니다. 어디까지나 추측이고 예상이긴 합니다만 목동 11단지 재건축정비사업을 걱정하는 의미에서 사업시행 초기에서부터 계남초, 봉영여중, 목동고의 관계자 및 교육청과 협의를 시작하여 사업시행인가시점 전까지 사업 일정에 무리가 가지 않게끔 해야 할 것입니다. 정비업체, 신탁사, 교육영향평가업체(보통 친환경업체가 수행함)가 한 몸이 되어 움직여야 하겠습니다.

 

교육영향평가 외의 지하철안전영향평가가 있을 수도 있겠다는 생각이 듭니다만 서울 정비사업 전역에서 걱정해야 하는 인허가이므로 실력이 있는 업체를 선정했다면 큰 무리 없이 인허가를 완료할 거라는 생각이 듭니다.

 

사업성 측면에서는 목동 11단지는 중층 재건축인데 불구하고 현재 용적률은 120% 로로 아주 낮은 수준입니다.

위에서 말씀드렸다시피 지구단위계획을 통해 목동 신시가지 단지들은 300%까지 허용용적률을 받았기에 단순 수치계산으로 180%의 추가용적률을 통한 그만큼의 추가 분양면적이 생기게 됩니다. 주민들 입장에선 아주 나이스한 상황인 거죠. 그를 반영해서 그런지 이미 목동 신시가지 아파트의 매물들의 가격이 천정부지로 솟고 있는 것 같습니다. 결론적으로 사업성측면에서는 너무나 준수할 거라 생각합니다.

 

이미 최고의 교육환경이 조성되어 있는 목동의 목동 11단지 예비조합원님들 축하드립니다.

빠르게 사업을 진행시키셔서 자녀들 좋은 환경에서 키우시길 바라겠습니다.

신탁방식으로 진행 예정인 만큼 주민들의 갈등이 없고, 합리적인 공사비 및 사업비로 사업을 진행하시어 최대이익이 발생하는 사업장이 되길 바라겠습니다. 

 

빠른 사업추진 기원하겠습니다. 감사합니다.

 

▶목동 11단지 재건축_앞으로의 절차

정비안전진단 용역을 통과하였으므로 이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)