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서계동 통합구역 재개발(신통기획)_정비구역 지정 용역 업무 착수

by 세재돌 2023. 8. 15.
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안녕하세요 55기 세무사

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

세금 전문가이자 재개발, 재건축 전문가입니다.

관련 상담 환영합니다.^^

서울특별시 용산구 서계동 33번지 일대에 위치한 '서계동33일대 재개발' 또는 '서계동 통합구역 재개발'(이하 서계동 통합구역 재개발)이라 불리는 구역의  정보를 전달해드리고자 합니다. 이 사업지는 신속통합기획 2차후보지로 선정된 구역입니다.

 

서계동 통합구역 재개발은 신속통합기획 2차 후보지로 선정 시까지 우여곡절을 겪은 사업장입니다. 히스토리를 잠깐 말씀드리면 2007년경 뉴타운 후보지에 지정이 된 후 지지부진한 사업으로 2012년 뉴타운 후보지에서 해제가 되었습니다. 이후 주민들이 재개발에 대한 뜻을 다시 모으는 중 신속통합기획이라는 서울시의 새로운 모델의 정비사업으로 노선을 잡고 재개발 구역 지정을 위한 노력을 펼쳤습니다.

 

그 결과 신속통합기획 후보지 신청으로 2022.01.28이 권리산정기준일이 되었으며, 2022.12.30에 드디어 2차후보지로 선정이 되었습니다. 그리고 현재 정비구역지정을 위한 업무를 진행 중에 있습니다.

 

*2007. 뉴타운 선정 - 2012. 뉴타운 해제 - 2022.01.28 권리산정기준일 - 2022.12.30 신통기획2차후보지 선정

- 2023.04.20 도시계획 업체 선정, 계약 - 현재 정비구역 지정 업무 진행 중

 

위와 같은 우여곡절을 겪었던 서계동 통합구역 재개발의 위치는 정말 알짜 위치라고 할 수 있습니다.

서계동 통합구역 재개발에 대한 정보를 전달 드리겠습니다. 

 

 

서계동 통합구역 재개발_위치

1) 주소 : 서울시 용산구 서계동 33번지 일대
2) 위치도

서계동 통합구역 재개발 위치

서계동 통합구역 재개발_기본정보

1) 기존 토지등소유자수 : 1,827명

2) 구역면적 : 112,599㎡ (34,061)

3) 용도지역 : 1·2·3종 일반주거지역

 

서계동 통합구역 재개발_정비구역지정까지의 일정

1) 2022.12.30. 신속통합기획 2차 후보지 선정 (완료)

2) 2023.04.20 시계획 업체 선정,계약 (완료)

3) 지구단위계획 포함한 정비계획 동시 수립(공동위원회 자문, 도시계획위원회 심의 포함)(진행 중)

4) 2025. 정비구역 지정 (예정)

 

서계동 통합구역 재개발_반경 0.5km 이내주변 시세

전용84 기준_평균 호가

1) 서울역센트럴자이(17.08.07 신축/ 1,341세대)

(전용 59) : 12.8 ~ 14.0

(전용 84) : 15.0 ~ 16.0

*최인접단지

 

2) 서울역한라비발(18.09.05 신축/ 199세대)

(전용 71) : 13.3

(전용 84) : 14.0 ~ 17.0

 

3) 삼성래미안공덕 2차(04.06.29 신축/ 683세대)

(전용 59) : 11.5억 ~ 12.2억

(전용 84) : 13.0 ~ 14.0

*20년 차 구축 단지

 

4) 공덕자이(15.04 신축/ 1,164세대)

(전용 59) : 12.5 ~ 13.5

(전용 84) : 14.5 ~ 16.8

*최인접단지

 

5) 용산데시앙포레(22.03 신축/ 384세대)

(전용 71) : 14.0억 ~ 15.0

(전용 84) : 15.5 ~ 18.0

*가장 신축 단지

 

서계동 통합구역 재개발_매물 호가

서계동 통합구역 매물 호가_네이버 부동산

위 이미지를 보시면 대지지분 평당 @8,700만 원 정도에 매물이 올라와있습니다.

해당번지의 현재 공시지가로 치면 평당 @1,842만 원 정도군요

감정평가 시 최대 200%라고 치게 되면 평당 @3,684만 원 정도입니다.

공시지가 자료_토지이음

현재 매물가격과 공시지가 자료, 예상감정가액 그리고 추후 이 사업이 지닌 가치(비례율)를 잘 추정하시고 판단하시어 투자에 도움이 되시면 좋겠습니다.

 

그리고 서계동 통합구역은 개발행위허가제한구역이기 때문에 더 이상의 신축물건은 없다고 생각하시면 됩니다. 또한 토지거래허가구역이기에 매매 시 실거주는 꼭 필요합니다.

 

서계동 통합구역 재개발_입지

1) 서울역(1,4호, 경의중앙선, KTX, SRT) 초역세권

2) 애오개역(5호선), 충정로역(2,5호선) 이용 용이

3) 반경 500m 내 초, 중, 고 학교 위치

4) 서울역, 애오개역 이용 YBD(8분), GBD(32분), CBD(4분) 접근 용이

5) 사업지 북, 서측 대형주거시설 위치, 인프라 기 구축

6) 서울역 대형 상권 인프라 사용 용이

→ 재개발 구역 특성상 사업이 완료된 고난 이후에도 사업지 주변이 정돈되지 않은 느낌이 강할 수 있지만, 그래도 서계동 통합구역은 북서 측으로 대형 주거단지가 위치해 있어 타 재개발 구역보다는 정돈된 느낌을 받을 수 있는 사업지이며 남측으로도 청파 2 구역 또한 신속통합기획으로 재개발이 진행 중이므로 두 사업지가 재개발이 완료되면 서울역 좌측으로의 대형주거단지와 서울역 북측으로의 상업지구가 어우러지는 city가 형성될 것으로 예상합니다.

 

 

총평

입지측면에서 서계동 통합구역  재개발이 위치한 사이트는 이 동네를 주변으로 서측으로는 아현 공덕의 주거단지 남측으로는 용산 주거단지가 위치해 있습니다. 공덕과 용산 모두 주거와 상업지구 단지가 잘 어우러진 city라고 생각합니다. 서울역을 기준으로 서측에 위치한 이 서계동과 청파동이 용산, 공덕처럼 되어야 한다고 생각합니다.

 

지리상으로 보면 정말 금싸라기 땅이죠. 서울역에 최인접 한 동네가 현재처럼 방치되는 건 시나 국가 입장에서도 손실이라고 보입니다. 교통으로는 우리나라 전역이 역세권이라 할 수 있는 서울역이 슬세권인 곳입니다. 서울 내의 3대 업무지구와의 거리도 아주 가깝습니다. 지하철 기준 소요시간이  YBD(8분), GBD(32분), CBD(4분) 이렇게 소요됩니다. 또한 서울역 상권을 이용하기에 최고입니다. 서울역 상권뿐만 아니라 용산역 그리고 마포, 공덕 상권 모두 이용이 가능합니다. 제 견해로 현재의 상태로 저 지역을 방치하는 건 국가입장으로 손실이라는 생각입 듭니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 구역 내에 학교나 대형 종교시설 정비기반시설 등이 위치해있진 않은 것 같습니다. 또 구역 북측으로도 학교가 없어서 인허가는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 역시 이 구역은 그간 우여곡절이 있었던 만큼 주민들 간 이권 다툼 없이 진행할 수 있게 하는 게 사업의 키-포인트라고 할 수 있을 것 같습니다. 

 

사업성 측면에서 말씀드리면 기본적으로 재개발 구역은 사업성이 재건축보다는 좋은 편입니다만 서계동 통합구역은 구역면적이 112,599㎡입니다. 신속통합기획 1호 사업장인 신림1구역과 수치상으로 만 비교했을 때 (신림1구역 구역면적은 220,000㎡이며 세대수는 4,232세대(용적률 259% 기준) 임)를 예상하니 딱 그 절반정도로 예상해 볼 수 있겠습니다. 단순 수치 비교상 예상 신축 세대수는 2,100세대 정도입니다. 수치상으로 보면 일반분양 세대수의 아쉬움은 있습니다. 약 350여 세대 정도 일반분양 물량으로 예상됩니다. 현재 구역면적에 비해 토지등소유자 수가 꽤 많은 것 같습니다.

 

마지막으로 좋은 입지의 재개발 구역입니다. 특히 여의도, 광화문, 강북 생활권이신 분들에겐 정말 좋은 주거지역이 될 수 있는 곳이라고 생각합니다. 빠른 구역지정 기원하겠습니다.

 

올려드린 공시지가 자료와 매물가격 그리고 주변 아파트 호가를 참고하시어 투자에 도움 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

이상 세금전문가, 재개발/재건축 전문가 세재돌이었습니다^^

 

 

서계동 통합구역 재개발_앞으로의 절차

이제 막 정비구역 지정을 위한 용역을 착수했으므로 곧 좋은 소식이 들려질 겁니다. 하지만 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

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