당산 한양아파트 재건축 확정_정밀안전진단 E등급

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

오늘은 영등포구 당산에 위치한 당산 한양아파트의 재건축 소식을 전달드립니다.!

이번달 1일인 8월 1일에 정밀안전진단(E등급 : 적정성검토 없이 재건축 추진 가능)을 통과한 아주 따끈따끈한 재건축 아파트입니다.

 

재작년인 2021년 9월에 예비안전진단(D등급)을 통과하고 나서 현 정부의 안전진단 완화를 계기로 올해 1월에 정밀안전진단을 신청하여 올해 8월 1일에 정밀안전진단을 통과하였습니다. 37년 차인 아파트로서 지난 1986년 02월에 준공된 아파트입니다. 2018년부터 재건축을 추진하여 굉장히 짧은 시간 내에 안전진단을 통과한 아파트입니다.

 

또한 이때부터 주민들의 대부분(추진시 83%, 현재 93% 이상)이 재건축에 찬성하고 있어서 추후의 정비구역 지정까지도 무리없이 완료될 것으로 보이는 아파트입니다. 주민들 간에 단합이 잘 되고 있는 아파트라고 볼 수 있습니다.

 

또한 이와 더불어 신탁방식을 고려하고 있는 아파트로서 현재 주민들 간 의사결정을 통하여 신탁방식 vs 조합방식을 정하고있다고합니다.

 

영등포구청 홈페이지_재건축 사업현황

 

당산한양아파트에 관심이 있으신 분들을 위해 당산한양아파트의 리뷰와 앞으로 재건축 사업 진행 시 호재, 가치 등을 전달드리겠습니다. 많은 관심 부탁드립니다. 그리고 예비 조합원님들 축하드립니다!

 

▶당산 한양아파트_위치

1) 주소 : 서울시 영등포구 당산동 3가 2-6(영신로 193)

2) 위치도

당산 한양아파트 위치도

▶당산 한양아파트_기본정보

1) 기존 세대수 : 338세대(총 3 개동)

2) 건축연도 : 1986.02.28

3) 기존 층수 : 12층~14층 구성

4) 기존 용적률 : 178%

5) 용도지역 : 준공업지역, 도시지역

6) 기존 시공사 : (주)한양

 

▶당산 한양아파트_정비구역지정까지의 일정

1) 2021.09. 예비안전진단 (완료)

2) 2022.08. 정밀안전진 (완료)

3) 지구단위 계획 및 정비계획 수립 후 정비구역 지정 (예정)

 

▶당산 한양아파트_주변 시세

1) 당산 센트럴 아이파크(20.04.28 신축 / 802세대)

(전용 59) : 13.5억~14.0억

(전용 71) : 15.5억~16.5억

(전용 84) : 16.1억~18.0억

시공사 : 현대산업개발

* 주변 아파트 중 가장 신축

 

2) 당산역 롯데캐슬 프레스티지(17.07.28 신축 / 198세대)

(전용84) : 15.0억~15.5억

시공사 : 롯데건설

* 단일 평형대 구성

 

3) 브라운스톤 당산아파트 (15.11 신축 / 162세대)

(전용 84) : 11.8억~14.0억

시공사 : 이수건설

 

4) 아크로타워 스퀘어 (17.08.30 신축 / 1,221세대)

(전용 59) : 11.9억~15.5억

(전용 71) : 13.5억~15.0억

(전용 84) : 14.4억~18.0억

시공사 : 대림산업(현, DLenc)

* 대단지 아파트

▶▶주변 신축아파트의 호가는 평당 @4,500~@5,000만 원의 시세를 구성

 

▶당산 한양아파트_최근 실거래가

1) 8억(공급 88m^2, 23.06월)

2) 10.5억(공급 101m^2, 23.07월)

3) 10.055억(공급 101m^2, 23.07월)

 

▶당산 한양아파트_현재 호가

공급 88m^2 호가

공급 101m^2 호가

1) 공급 88m^2 : 9.5억~11억

2) 공급 101m^2 : 10.5억~12억

 

▶▶한양아파트의 호가는 88m^2 타입 공급평당 @3,869만 원, 101m^2 타입 공급평당 @3,698만 원 시세를 구성

 

▶당산 한양아파트_입지

1) 2호선, 5호선, 9호선 트리플역세권 해당 하며, 서울 핵심 노선인 2호선에 최인접함

2) 타임스퀘어, 여의도(더현대서울, IFC몰 등) 상업 지구 이용 용이 

3) YBD(여의도역 5분) CBD(광화문역 18분) GBD(강남역 32분) 3대 업무지구 접근성 최고

4) 주변 공동주단지 발달로 주거인프라 기 구성완

5) 여의도 한강공원 도보 이용

6) 한림대병원, 여의도성모병원 등 대형병원 인접

7) 영중초등학교 배정(도보 6분)

 

 

■총평

입지부터 말씀드리면 제가 정말 살고 싶은 당산입니다. 강남, 용산, 성동, 마포 등에 가려져 있지만 서울 전역 어디로든 30분 내로 움직일 수 있는 교통이며, 주거지역 인프라이며, 한강 접근성까지 어디 하나 빼놓을 부분 없는 당산입니다. 저도 현재 가장 눈여겨보고 있는 곳이기도 한 곳입니다. 

 

여의도 증권맨, CBD에서 근무하시는 분들께서 많이 거주하고 있는 이유가 있는 곳이며(교통 발달) 주변 영등포역(타임스퀘어, 신세계 백화점 등), 여의도(더현대서울, IFC몰, 63 빌딩)의 상업지구 인프라를 누릴 수 있습니다. 

 

또한 여의도 한강공원 도보생활권인 지역이기도 합니다. 직장, 쇼핑, 문화, 여가, 휴식 등 전부 다 해결할 수 있는 입지라고 생각합니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 교육시설도 보이지 않고 지도상으로 지하철도 당산한양아파트 밑으로 지나가진 않아 기본 인허가 상에 문제 될 건 없어 보입니다. 다만 추후 철거 및 공사 중에 인접해 있는 공동주택단지인 당산동부센트레빌 주민들의 민원을 해결해야 할 것으로 예상됩니다. 동부센트레빌과 접해있기에 어쩔 수 없이 발생하는 민원입니다.

또한 현재 신탁방식 적용여부를 두고 고민 중인 것으로 알고 있습니다. 만일 신탁방식으로 진행하게 되면 인허가 속도면에서 도움을 줄 수 있기에 예비 조합원님들은 충분히 고려하셔야 할 것 같습니다.

 

사업성 측면에서 말씀드리면 위치해 있는 국계법상 지역지구가 준주거지역으로 사업성에 있어서 더할 나위 없는 지역지구이며, 현재 당산아파트의 용적률은 179%입니다. 준주거지역의 최대용적률이 500%이기에 단순 계산상 321%의 용적률을 추가적으로 받을 수 있습니다. 다만, 당산한양아파트의 부지 모양이 긴 직사각형이기에 500%의 용적률을 전부 찾을 수 있을지가 미지수인 것 같습니다. 기존 아파트가 지어질 1986년 당시와는 다르게 동간간 격 기준이나 일조 기준이 훨씬 강화되었기 때문입니다. 

결론적으로 현재 용적률과 얻을 수 있는 최대 용적률을 비교하면 사업성은 우수한 편이라고 할 수 있겠습니다.

 

투자측면에서 말씀드리면, 현재 매물가 그대로 인수하실 경우 주변 아파트에 비해 1억 정도 마진이 있을 것 같습니다.(88 타입 매수, 25평 분양신청) 다만 제 뇌피셜이며 건축설계도 없거니와 항상 바뀌는 것이므로 참고만 해주십시오

 

아주 입지가 훌륭한 당산 한양 아파트의 예비 조합원님들 정말축하드립니다.

정비사업은 주민들 간의 갈등이 없어야 합니다. 꼭 기억하십시오

빠른 사업추진 기원하겠습니다.

 

▶당산 한양아파트_앞으로의 절차

정비안전진단 용역을 통과하였으므로 이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액