송파 한양2차 재건축_신속통합기획(안) 확정 31층, 1,270세대 내외

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세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

송파 한양2차 재건축 신속통합기획 확정

오늘은 송파 한양 2차 아파트가 재건축에 성큼 다가섰다는 소식을 들고 왔습니다.

오늘 9월 13일 자로 서울시 보도자료를 통해 신속통합기획 확정 소식이 발표되었는데요.

송파 한양 2차 아파트 주민분들에겐 더할 나위 없는 좋은 소식이 될 것 같습니다.

 

지난 '22년 9월 경 신속통합기획(안) 초안을 마련하였고,

오는 8월까지 주민들의 의견을 수렴하고 추가 대안을 검토하였습니다.

이 과정에서 신속통합기획에 반대하는 주민들 상대로 적극적인 소통을 통한 공감대 형성으로 긍정적인 분위기를 이끌어 내기도 했습니다.

이러한 과정을 거치면서 오늘 9월 13일 신속통합기획(안)이 확정된 것입니다.

 

송파구에서는 지난 4월 마천동 93-5 일대 재개발 이후의 신속통합기획(안) 확정된 상황입니다.

 

현재 까진 송파구 내 재건축사업 중 유일한 신속통합기획 사업장이므로 앞으로의 사업진행 과정이나 디자인, 도시계획 등에 대해 이목이 집중될 것으로 예상됩니다. 그만큼 서울시 한양 2차 신통기획 담당부서 공무원들도 한양 2차 아파트를 도와줘야 할 것 같습니다.

 

▶송파 한양 2단지 재건축_신통기획 3가지 원칙

한양 2차 신속통합기획 내용을 살펴보자면

 

①지역주민과 공유하는 교육특화공원 계획 

②안전하고 편리한 통행을 위한 교통 및 보행환경 개선 

③도시맥락을 고려한 조화로운 경관계획

한양2차 신속통합기획 확정 보도자료_서울시청

 

위 세 가지 원칙 하에 신속통합기획 재건축 안을 확정 지었습니다.

원칙 한 가지씩 간단히 부연설명을 더하자면

 

첫 번째 원칙의 교육특화공원 계획은 현재 아파트 단지 내에 위치한 유치원을 아파트 부지 남측에 위치한 공원 쪽으로 이동시키며 현재 아파트 단지와 분리되어 있는 느낌을 해소시킴으로써 교육특화공원으로 계획을 첫 번째 원칙으로 삼고 있습니다.

 

두 번째 원칙은 상습 교통체증지역의 여건을 개선하고 지역 주민들의 보행 환경을 개선하겠다는 원칙을 반영하였습니다.

 

마지막으로 세 번째 원칙은 아파트 주변의 공동주택, 남측의 저층 주거지와의 조화로운 경관을 위해 아파트 내부로 갈수록 높아지는 텐트형 스카이라인 계획을 원칙으로 하고 있습니다.

 

신속통합기획 하 재건축이 진행되는 만큼 도시경관은 구조적으로도 미적으로도 신경을 많이 쓴 티가 날 것입니다.

신통기획안 중 스카이라인 계획 부분_서울시청

축하드립니다. 송파 한양 2차 예비조합원님들!

신속한 사업 진행 기대 하겠습니다.!

 

▶송파 한양2차 재건축_위치

1) 주소 : 서울시 송파구 송파동 151 (가락로 192)

 

2) 위치도

 

▶송파 한양2차 재건축_기본정보

1) 기존 세대수 : 744세대(총 10개 동)

2) 건축연도 : 1984.10.23.

3) 기존 층수 : 12층 구성

4) 기존 용적률 : 165%

5) 용도지역 : 3 종일반주지역, 도시지역

6) 기존 시공사 : 한양

 

▶송파 한양 2차 재건축_정비구역지정까지의 일정

1) 2023.09.13. 신통기획안 확정 (완료)

2) 연내 정비구역 지정 (예정)

3) 조합설립인가(유력) 또는 사업시행자 지정

 

▶송파 한양 2차 재건축_주변 시세

1) 헬리오시티(18.12.28 신축 / 9,510세대)

(전용 39) : 11.0억~18.0억

(전용 49) : 13.5억~15.5억

(전용 59) : 16.0억~18.0억

(전용 84) : 17.9억~24.5억

(전용 99) : 22.0억~25.0억

(전용 110) : 23.9억~33.0억

(전용 130) : 29.0억~33.0억

(전용 150) : 37.0억~50.0억

시공사 : 에이치디씨현대산업개발, 현대건설, 삼성물산

*호가 : 공급평당 @6,101만 원

*건축연도 등으로 봤을 때 한양 2차 아파트는 헬리오 시티를 비교단지로 삼아야 함.

 

2) 래미안송파파인탑(12.01.06 신축 / 794세대)

(전용 53) : 13.4억~14.0억

(전용 64) : 13.6억~15.0억

(전용 71) : 15.1억~16.0억

(전용 87) : 17.9억~23.0억

시공사 : 삼성물산(주)

*호가 : 공급평당 @5,259만 원

 

 

 

▶송파 한양2차 재건축_최근 실거래가

 

전용 64m^2

▶  전용 64" 최근 실거래 없음

 

전용 84m^2

▶  전용 84" 최근 실거래 없음

 

전용 104m^2

▶  전용 104" 최근 실거래 없음

 

전용 126m^2

▶  전용 126" 최근 실거래 없음

 

전용 146m^2

1) 15.70억(전용 146m^2, 23.03월)

▶  전용 146" 공급평당 @3,016만 원에 실거래됨(가격이 비정상적으로 낮아 이상거래라고 생각됩니다.)

 

▶▶ 한양 2차는 744세대란 세대 수에 비해 실거래가 거의 없는 아파트 단지입니다. 아마도 재건축에 대한 기대감이 강하고 현재 살기 좋기때문에 실거래가 없는것 같습니다.

 

 

▶송파 한양2차 재건축_현재 호가

한양2차 재건축 호가

 

1) 전용 64m^2 : 13.8억~15.0억 / 공급평당 @5,243~5,700만 원

2) 전용 84m^2 : 14.2억~16.0억 / 공급평당 @4,470~5,037만 원

3) 전용 104m^2 : 17.0억~18.0억 / 공급평당 @4,289~4,542만 원

4) 전용 126m^2 : 18.0억~18.5억 / 공급평당 @3,967~4,077만 원

5) 전용 146m^2 : 매물 없음

 

▶▶송파 한양 2차의 재건축의 호가는 가장 작은 평수인 전용 64 타입이 공급평당 평단가가 가장 높으며 전용 126 타입은 평당 4,000만 원 내외의 호가를 형성하고 있다.

 

 

▶송파 한양 2차 재건축_입지

[교통]

<지하철>

- 석촌역(8,9호선)과의 거리는 도보로 약 1.1km, 16분 정도 소요됩니다.

- 송파역(8호선)과의 거리는 도보로 약 0.9km, 13분 정도 소요됩니다.

- YBD 접근성 여의도역까지 대중교통 44분 소요

- CBD 접근성 종각역까지 대중교통 49분 소요

- GBD 접근성 강남역까지 대중교통 29분 소요

* 송파 한양 2차 아파트에서 출발 시 네이버 지도 길 찾기에 의하면 강남역 까지는 약 29분, 여의도역까지는 44분, 광화문역까지는 49분이 소요됩니다. GBD 외의 다른 업무지구는 좀 먼 편이라고 볼 수 있습니다.

 

[교육]

<학원가>

송파구 학원가 위치

- 방이역 근처로 학원이 밀집이 되어있습니다. 학원가로도 불릴 수 있겠는데요. 송파 한양 2차 아파트와 반경 1km 내 학원가가 위치해 있습니다. 학군으로는 나쁘지 않은 지역으로 볼 수 있겠습니다.
- 그리고 교육열이 좀 높은 가정에서는 대치동 학원가로도 자녀를 보낼 수 있겠습니다. 대치동 학원가와는 대중교통을 이용하여 약 30분 정도 거리에 위치해 있습니다.

 

<학교>

- 송파 한양 2차의 배정초등학교는 중대초등학교입니다. 중대초교와의 거리는 도보로 약 10분정도 소요되고 직선거리로 500m 위치에 있어 초품아라고 보기는 힘드나 가까운 편입니다.

- 중대초등학교 근처로 가락고, 가락중, 잠실여중, 일신여중 등이 위치해 있고 한양2차 북측으로 방산고, 방산중학교가 위치해 있어 원한다면 중고등학교는 근처로 배정받을 수 있겠습니다.

 

 

[편의시설]

<공원>

- 신통기획의 원칙 중 하나로 현재 사업지의 남측으로 한양공원은 교육공원으로의 조성이 예정되어 있습니다. 이렇게 인접한 공원뿐 아니라 사업지 북서 측으로의 석촌호수 북동쪽으로의 올림픽공원 등 문화시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

<의료시설>

- 가장 가까운 대학병원은 서울 아산병원입니다. 대중교통으로 약 28분, 자차로 약 10분 정도 거리에 위치해 있어 꽤나 가까운 편으로 볼 수 있습니다.

 

[유해시설여부]

- 한양 2차 아파트 근방으로의 유해시설은 확인되지 않습니다.

 

 

[생활 및 문화 환경]

- 롯데월드, 롯데타워 등이 있는 잠실역 생활권이자 잠실 종합운동 장도 근거리에 위치한 곳입니다. 편의시설 및 유희를 즐길 수 있는 엔터시설도 충분한 곳입니다.

 

■총평

신통기획에서의 표현을 빌리자면

①지역주민과 공유하는 교육특화공원을 계획하는 만큼 주민 모두가 이용할 수 있는 공원 시설이 아주 잘 발달될 것으로 보이며, ②안전하고 편리한 통행을 위한 교통 및 보행환경 개선으로 교통체증의 해소와 어린아이들을 포함한 주민 모두가 안전하게 다닐 수 있는 교통환경이 조성될 것입니다. ③도시맥락을 고려한 조화로운 경관계획으로 송파 한양 2차 아파트만이 아닌 주변 아파트, 저층 주거지와의 조화로운 경관을 형성할 것으로 보입니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 제가 제일 중요하게 생각하는 학교 등 인접해 있는 교육시설은 없는 것으로 보이지만 사업지로부터 200m 이내에 위치하므로 교육영향평가 대상이긴 할 것입니다. 인허가에서 다만 하나 걱정되는 것은 아무래도 백제고분 근처이므로 혹시 백제나 고분 관련 유물이 나오면 사업이 올-스탑 될 수 있기에 문화재 부분이 걸림돌이 될 수도 있겠습니다. 물론, 조심한다고 문화재를 피하거나 그럴 순 없겠지만..

 

사업성 측면에서 송파 한양 2차 아파트는 12층으로 이루어져 있습니다. 현재 165%의 용적률이어서 나쁘진 않은 현재 용적률입니다. 신통기획 상의 예상 용적률 및 세대수는 아래와 같은데,

신통기획(안) 상의 용적률은 최대 300% 수준이며, 높이계획은 31층 내외, 세대수는 1,270세대 내외로 건축이 계획되어 있습니다. 현재 세대수가 744세대 이므로 약 526세대 내외 정도가 증가 예정입니다. 526세대는 현재 744세대의 70.7% 수준의 세대가 추가 분양 되는 것이므로 그만큼 조합원들의 분담금은 감소한다고 보시면 될 것 같습니다.이 정도 세대수에서 임대주택을 어느 정도 배치할지는 아직 결정된 바 없으나 현재 중층상태임을 가만하면 정말 많은 세대수가 늘어남에는 분명합니다.

 

송파 한양 2차의 현재 기준 예상분양가를 생각해 보자면, 현재 분양가 상한제 대상지역에 송파구가 포함되어있습니다. 그래서 실제 송파구 주변의 실거래가 시세가 평당 @6,000만 원이라고 하더라도 분양가상한제를 적용할 경우 현재 시세를 현저히 밑도는 수준으로 분양가가 책정될 가능성이 크다고 생각합니다. 그렇다면 현재기준으로 시세의 약 80~85% 수준의 분양가(@4,800~@5,100만 원)를 정부에서 책정해줄 거라 생각합니다. 

 

분양가상한제를 적용받게 되면 현재 실거래가 시세로 분양을 하는 것보다 조합원들엔 이익이 덜 남는 것입니다. 그러므로 투자나 실입주를 고려하시는 분들이라면 추후 분담금을 계산하려 할 시 예상 분양가를 잘  고려하셔서 투자하시길 바라겠습니다.

 

신통기획안 발표 축하드립니다.

빠른 사업추진 기원하겠습니다. 감사합니다.

 

▶송파 한양 2차 재건축_앞으로의 절차

이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)