방학동 618번지 일대 등 5곳 3차 모아타운 추가 선정!

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

오세훈 시장의 목표 사업중 하나이죠. 서울시의 모아타운 사업이 순조롭게 진행 되고 있습니다.

올해 2023년 들어서 모아타운 사업은 '수시' 공모로 대상지 선정 방식을 변경했습니다.

이에 9/25 서울시의 올해 세번째 모아타운 지역들이 선정되었습니다. 

 

도봉구 방학동 618번지 일대(방학2구역) , 동작구 상도동 242번지 일대, 관악구 은천동 635-540번지와 938-5번지, 도봉구 쌍문1동 460번지 일대 이상 총 5개의 구역이 모아타운 대상지로 선정되었습니다.

 

우선 해당 구역의 소유주 분들 큰 축하를 드립니다.!!!

 

현재까지 총 75곳이 모아타운 대상지로 선정이 되었고 서울시의 모아타운 대상지 선정 목표는 100곳이였기에 약 25곳의 모아타운 빈자리가 남았습니다.

모아타운으로 추진 중인 구역은 서둘러서 수시 신청을 해야겠습니다.

 

방학동 618번지 일대 등 선정된 5개 구역은 앞으로 서울시로 부터 각 자치구에 관리계획 수립비를 지원받아 관리계획을 수립 후 서울시로부터 관리계획을 승인/고시 받아 사업을 진행하게 됩니다.

 

금번 선정이 된 5개의 구역의 매물가격과 주변 시세를 비교한 결과 "도봉구 방학동 618번지 일대 모아타운"이 사업성이 괜찮아 보여서 "도봉구 방학동 618번지 일대 모아타운" 구역에 대해 포스팅을 해보려합니다.

 

시작하겠습니다.

서울시 보도자료

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_위치

1) 주소 : 서울시 도봉구 방학동 618일대
  - 포함지번 : 도봉구 619, 618, 620, 630, 629, 635, 634, 633, 632, 631, 318

(이상 본번이며 부번은 상세 주소확인 필요)

 

2) 위치도

방학동 618일대 모아타운 위치도

▶ 방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_기본정보

1) 구역면적 : 약 2.96만평

2) 현 용도지역 : 2종일반주거지역(7층이하)

3) 기존 층수 : 4층이하의 저층 주거지

 

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_주변 시세

1) 동부센트레빌(05.11.21 신축 / 258세대)

(전용 84) : 7.0억~9.0억
(전용 112) : 9.0억

(전용 119) : 9.0억~11.0억

(전용 131) : 10.5억

(전용 150) : 13.0억

시공사 : 동부건설

*호가 : 공급평당 @2,418만 원(네이버 부동산 기준)

 

# 동부센트레빌 비교단지 선정이유

 - 주변 신축+250세대 이상 APT 부존재

 - 준 1군 브랜드 이상

 

# 동부센트레빌과 세대수, 위치, 신축 등 비교지수 적용시 약 동부센트레빌 호가의 115~125% 정도의 호가를 보일거라 판단됨

 

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_매물가격

1) 모아타운 확정 전

 - 49/44 m^2, 1.2억

 - 40/37  m^2, 1.1억

 

2) 모아타운 확정 후

 - 40/37 m^2, 1.35억

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_추천 이유

이번 선정된 모아타운 중 방학동 618번지 일대 모아타운을 추천하는 이유는 다음과 같습니다.

 

1) 매력적인 물건 가격 : 현재 1억 초반대의 큰 대지지분의 매물이 존재합니다.

 : 59타입 조합원 물건을 분양받을 경우 대략 공급평형*1000만원 의 분담금을 낸다고 가정하였을때 약 3.5억에서 많게는 4.5억 정도에 25평 물건을 분양받을 수 있다고 판단됩니다.

 

2) 타 구역에 비해 정형화 된 구역도 및 기존 주거지와 가까운 모아타운 위치

 

3) 초품아, 중품아

 

4) 우이신설선 연장 호재

 

★결론 : 2), 3), 4)의 대표적인 호재를 가지고 있음에도 불구하고 현재 매물가격이 1.3억대를 유지 중, 매물가격이 약 1.75억정도 까지는 투자 전망이 밝다고 판단됨

 

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_입지

1) 초품아, 중품아 단지에 해당(방학초, 방학중)

2) 방학역 4분거리(버스이용)

3) 단지 남측으로 대단지 주거 존재로 인프라 이용 가능

4) 도깨비시장 상권 이용 가능

5) 북한산/도봉산세권

6) 창동 서울아레나 등 GTX-C 노선인 도봉구 개발호재 多

7) 우이신설선 연장 유력 연장시 초역세권 해당

 

 

■총평

입지부터 말씀드리면 앞으로의 미래가 기대되는 도봉구입니다.

그리고 이번에 포스팅하는 방학동 618번지일대 모아타운의 경우 너무 매력적인 가격대를 유지하고 있다는 점이 큽니다.

 

오늘(9/25) 모아타운이 발표되었기에 아직 매물가격에 기대가치가 반영이 안되어있을수 있지만 1억 후반까지 매물가격이 올라가더라도 충분히 투자가치가 있다고 느껴집니다.

 

또한 해당구역은 투자세력이 적어서 지분쪼개기를 위한 신축빌라가 거의 없는 구역이기도합니다.(인근 부동산피셜) 해당 구역의 모아타운의 권리산정기준일은 9/27이므로 더 이상의 지분은 나올 수 없는 곳으로 투기세력의 유입으로 사업이익을 나눠갖는일도 없을것으로 보입니다.

 

또, 우이신설선 연장호재, 창동역 개발호재가 있고 단지 남측으로 기 형성된 주거 인프라가 있기에 모아타운이 완성되고나면 생활여건은 더욱 좋아질 것 같습니다.

 

현재 해당 구역은 모아타운을 통한 3종주거지역, 용적률 300%대를 목표로 하고 있으니 만일 최대용적률을 적용 받게 된다면 조합원들의 분담금은 더 현저히 줄어들 것으로 예상합니다.

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 바로 인접한 방학초, 방학중학교가 있어서 교육영향평가에 공을 들여야 하지만 아주 다행이도 사업지의 서측과 남측에 위치하기에 일조와 관련한 부분은 크게 영향이 없을것으로 보여집니다. 그래도 대비는 철저히 해야할 것 같습니다.

 

또한, 신탁방식으로 진행예정이라고 합니다.  제 블로그를 보신분이라면 아시겠지만 신탁방식을 반기는 제 입장으로서는 집행부가 아주 현명하다는 판단이 듭니다.

전문가에 사업진행을 맡기고, 조합원에게 가장 이득이 되는 방향으로 진행하고 수수료를 지불하는 신탁방식은 조합방식의 단점을 보완하는 아주 현명한 방식입니다.

전체 사업비에 비하면 푼돈일 수 있는 신탁보수를 지불하고 사업에서의 사고를 미연에 방지하는 방식이죠.

 

매력적인 매물가격과 앞으로의 호재 덕분에 기대가되는 방학동 618일대 모아타운입니다. 

 

 방학동 모아타운 예비 조합원님들 축하드립니다

 

빠른 사업추진 기대합니다.

 

- 아래는 창동 18단지 포스팅시 적었던 창동역/ 도봉구 관련 개발 내용입니다.-

창동역 CTX-C노선 확정을 시작으로 및 해당 노선의 지하화가 확정되어 사업이 진행 중이며 오세훈 시장 취임 후 창동역세권 개발도 주요 임기 내 사업 중 하나입니다. 창동역 개발의 일환으로 창동 서울아레나 사업이 있는데 이는 국내 첫 번째의 대중음악 전문 공연장입니다. 사업 진행에 있어 자금문제가 있었지만 올해 10월에 실시계획을 완료하여 2027.03월에 개장하는 것을 목표로 하고 있습니다. 노. 도. 강 중 가장 위계가 떨어지는 도봉구이지만 창동역 주변 개발이 완료되고 GTX-C노선까지 지나가게 된다면 지금의 위계는 바뀔 수도 있다는 생각이 듭니다. 현재로서는 주변 상업시설은 우측의 노원구의 상업지역(노원역, 상계역, 중계역 등)을 이용하셔야 하고 또 그 생활권 범위에 들어오기도 하여 이용에 큰 무리가 없을 것 같다는 생각입니다.

 

 

▶방학동 618번지 일대 모아타운 (방학2구역)_앞으로의 절차

제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

정비사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)