목동6단지 재건축_신속통합기획안 발표, 재건축 시작!

안녕하세요

세금전문가, 재개발 재건축 전문가

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

목동 신시가지 단지 중 가장 진행속도가 빠른 재건축 단지이죠.! 오늘은 목동 6단지 재건축의 정보를 전달해드리려 합니다. 

 

8/29 날짜로 목동 6단지 신속통합기획이 확정됐습니다.

목동6단지 주민분들 축하드립니다. 

 

작년 12월('22.12) 신속통합기획으로 선정되고

올해 8월('23.08) 까지 신속통합기획을 수립(전문가 자문회의 및 주민간담회, 설명회)

후 신속통합기획안을 이번 29일('23.08.29) 발표하였습니다.

 

목동에서 가장 빠르게 재건축이 진행되는 단지로서 그 이목이 집중될 수밖에 없는데요.

신속통합기획은 서울시에서 추진하고 또 밀어주는 재건축정비사업 방식이기에

목동 최초 신속통합기획 재건축이라는 프리미엄이 붙을것 같습니다.

 

또한 서울시에서도 목동 6단지를 신속통합기획으로 성공시켜 놓아야

해당 정책이 효율적이였다는 평가를 받을 수 있을 것 같습니다.

 

신속통합기획 내용을 잠시 살펴보자면

①목동택지지구의 관문경관 형성

②미래 공간구조 변화에 대응한 공공시설 및 보행.녹지 네트워크 구조 재편

③주민의 다양한 삶을 담는 특색있는 가로환경 조성

을 목동6단지 재건축 신속통합기획의 3가지 계획원칙으로 내세웠습니다.(출처 서울시청)

 

각각 원칙에대해 설명을 드리면

①목동택지지구의 관문경관 형성은 목동 6단지를 경관 핵심단지로 봐서 주변 경관과 어울리게 주동 높이를 계획하여 파노라마 경관을 형성하는데 목표를 두고있습니다.

②미래 공간구조 변화에 대응한 공공시설 및 보행. 녹지 네트워크 구조 재편은 현재 차량 중심의 통행로 위주로 공간이 구성되어 있는데 이를 보행주 중심의 공간으로 구성한다는 에 원칙을 두고 있습니다.

③주민의 다양한 삶을 담는 특색 있는 가로환경 조성은 중심상업지구와 면해있는 곳은 상업특화가로 로, 안양천과 연결되는 보행로는 수변특화가로 로 조성한다는데 원칙을 두었습니다.

 

서울시에서는 위 3가지 기준을 반영하여 신속통합기획을 하였습니다.(출처 서울시청)

 

목동 6단지 외에도 14, 13, 12, 10, 8, 7 단지 등이 신속통합기획 자문사업으로 사업추진을 준비 중이라 한다고 합니다. 

목동으로 들어서는 관문에서의 랜드마크가 될 수 있을 수 있는 만큼 앞으로 빠른 사업진행 기대하겠습니다.

축하드립니다. 목동 6단지 조합원님들!!

 

 

▶목동 6단지 재건축_위치

1) 주소 : 서울시 양천구 목동동 911 (목동동로 430)

 

2) 위치도

목동6단지 재건축 위치도

 

▶목동 6단지 재건축_기본정보

1) 기존 세대수 : 1,362세대(총 15개 동)

2) 건축연도 : 1986.11.01.

3) 기존 층수 : 12층~20층 구성

4) 기존 용적률 : 139%

5) 용도지역 : 3 종일반주지역, 2종일반주거지역(7층), 도시지역, 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역(2023-07-27)

6) 기존 시공사 : -

 

▶목동 6단지 재건축_정비구역지정까지의 일정

1) 2023.08.29. 신통기획안 확정 (완료)

2) 정비구역 지정 (연내 예정)

3) 조합설립인가(유력) 또는 사업시행자 지정

 

▶목동 6단지 재건축_주변 시세

1) 목동현대하이페리온 2차(06.11.30 신축 / 576세대)

(전용 102) : 21.0억

(전용 119) : 23.0억~26.0억

시공사 : (주)현대건설

 

2) 목동센트럴푸르지오(15.06.30 신축 / 248세대)

(전용 84) : 18.5억~18.9억

(전용 110) : 21.5억~29.0억

시공사 : (주)대우건설

*호가 : 공급평당 @4,358만 원

▶목동 앞단지라(1~7단지)고 불리는 단지 주변으로는 건축규모나 신축연도로 볼 경우 비교할 만한 단지가 없음. 

▶ 목동 6단지 재건축이 완료될 경우 목동 앞단지의 시세를 대변하는 아파트가 될 것으로 보임

 

 

▶목동 6단지 재건축_최근 실거래가

전용 47m^2

* 최근 실거래가 없음.

 

전용 65m^2

1) 15.70억(전용 65m^2, 23.07월)

2) 15.40억(전용 65m^2, 23.07월)

3) 15.50억(전용 65m^2, 23.07월)

4) 11.80억(전용 65m^2, 23.07월)

▶  전용 65" 공급평당 @5,764~5,801만 원에 실거래됨

전용 95m^2

1) 19.80억(전용 95m^2, 23.06월)

2) 18.25억(전용 95m^2, 23.04월)

3) 17.95억(전용 95m^2, 23.02월)

4) 17.90억(전용 95m^2, 23.02월)

▶  전용 95" 공급평당 @5,114~5,657만 원에 실거래됨

전용 115m^2

1) 22.40억(전용 115m^2, 23.03월)

▶  전용 115" 공급평당 @4,936만 원에 실거래됨

전용 142m^2

1) 24.80억(전용 142m^2, 23.05월)

▶  전용 142는 공급평당 @4,566만 원에 실거래됨

 

▶목동 6단지 재건축_현재 호가

목동6단지 현재 호가

 

1) 전용 47m^2 : 14.0억~15.0 / 공급평당 @7,120~7,628만 원

2) 전용 65m^2 : 17.5억~18.0 / 공급평당 @6,550~6,737만 원

3) 전용 95m^2 : 24.0억 / 공급평당 @6,857만 원

▶▶목동 11단지 재건축의 호가는 평균 공급평당 @6,550~7,628만 원에 형성되어 있으며, 투자접근이 쉬운 전용 47의 공급평당 호가가 가장 높음.

 

 

 

▶목동 6단지 재건축_입지

[교통]

<지하철>

- 신목동역(9호선)과의 거리는 도보로 약 1.2km, 18분 정도 소요됩니다.
- 오목교역(5호선)과의 거리는 도보로 1.7km 약 25분 정도 소요됩니다.

- YBD 접근성 여의도역까지 대중교통 17분 소요

- CBD 접근성 종각역까지 대중교통 34분 소요

- GBD 접근성 강남역까지 대중교통 49분 소요

* 목동 6단지아파트에서 출발하면 YBD, CBD까지는 짧은 시간이 소요되고, GBD까진 약 49분 소요됩니다.

GBD제외 소요시간은 짧지만 좀 갈아타야 한다는 단점이 있네요.

 

[교육]

<학원가>

목동6단지와 학원가 위치

- 학군지로 유명한 목동은 3곳의 학원가에 인접해 있습니다. 앞단지 학원가, 오목교역, 뒷단지 학원가 보통 3개의 학원가로 나뉘어 불리는데 전통적으로 유명한 학원가가 앞단지 학원가입니다.

- 목동 6단지는 3곳의 학원가 중에서도 앞단지 학원가와 맞닿아 있습니다. 최근엔 오목교역 학원가가 강세를 보이고 있다고는 하지만 전통의 강호인 앞단지 학원가와 붙어 있기에 학군지로는 최고인 입지입니다.

 

<학교>

- 목동 6단지 역시 단지와 우측으로 인접하여 경인초교, 양정중학교, 양정고등학교가 위치해 있는 초, 중, 공 품아 단지입니다. 학교 다니기엔 이보다 최적의 입지가 아닐 수가 없을 것 같습니다.

 

[편의시설]
<병원>

- 병세권이라는 말은 많이 쓰이진 않지만 그야말로 병세권인 목동 6단지입니다. 단지 우측으로 인접하여 이대목동병원이 위치해 있습니다. 그럴 일이 생기지 않아야 하겠지만 다치는 등의 급박한 일이 발생하게 될 때 아주 유용할 것 같습니다. 

 

[유해시설여부]

- 목동 신시가지 단지들은 도시계획하에 완성된 지역이라서 유해시설은 존재하지 않는 것으로 보입니다.

 

[생활 및 문화 환경]

- 목동 6단지는 또 강세권이죠. 직선거리로 300m도 채 안 되는 거리에 한강의 지류인 안양천이 흐르고 있습니다. 또 이 안양천을 따라서 안양천로라는 수변거리가 아주 잘 되어있습니다. 이번에 서울시청에서 발표한 신속통합기획에서도 이 수변거리를 특화하여 개발하겠다는 의지를 내비쳤는데 추후 이곳이 어떻게 변모할지 아주 기대가 되는 부분입니다. 또 목동운동장도 아주 가까운 위치입니다.

 

■총평

신통기획에서의 표현을 빌리자면

① 목동택지지구의 관문경관 형성 / ② 미래 공간구조 변화에 대응한 공공시설 및 보행. 녹지 네트워크 구조 재편 / ③ 주민의 다양한 삶을 담는 특색 있는 가로환경 조성 등 단순 주거공간을 뛰어넘어 디자인을 중점으로 한 시티의 모습으로 변모될 것 같습니다. 현재의 깨끗한 주거공간으로서도 아주 훌륭한 목동이지만 이렇게 서울시와 힘을 보태고 합을 맞추게 되면 살기 좋은 공간에 미관까지 갖춘 city로 재 탄생하게 되고 아아아 아주 살기 좋은 도시가 될 것 같습니다. 

 

사업진행의 인허가 적 측면에서는 아무래도 목동은 계획도시이기에 세대수가 많은 만큼 곳곳에 초등학교, 중학교, 고등학교가 배치되어 있습니다. 목동에서의 재건축정비사업이라면 이런 학교와의 협의는 필수불가결한 사항이라 교육청, 학교와의 협의는 목동 6단지 역시 필수입니다. 다만 사업지의 서측이나 북측이 아닌 동측에 위치한다는 부분이 긍정적입니다. 왜냐하면 학교와 협의해야 하는 부분 중 가장 큰 부분이 일조 관련입니다.

일조 같은 경우 해가 뜨고 지는 방향을 생각하게 되면 사업지(건물)의 서측과 북측에 직접적인 영향을 주게 됩니다. 그래서 다행히도 목동 6단지의 경우 학교가 사업지 동측에 붙어있기에 일조 관련 협의의 비중이 약간을 줄어들게 돼서 다행인 부분입니다.

 

사업성 측면에서는 목동 6단지도 15~20층까지로 이루어져 있는 중층입니다만 현재 용적률은 139% 수준입니다. 그리고 타 목동의 단지는 아직 건축계획이 나와있지 않지만 목동 6단지는 신통기획(안)이 발표됨으로써 어느 정도 용적률이나 높이계획이 마련이 된 상황입니다.

신통기획(안) 상의 용적률은 최대 300% 수준이며, 높이계획은 50층 내외, 세대수는 2,200 내지 2,300세대로 건축계획이 되어있습니다. 현재 세대수가 1,362세대 이므로 900세대 내지 1,000세대 가까이 증가하게 됩니다. 이 정도 세대수에서 임대주택을 어느 정도 배치할지는 아직 결정된 바 없으나 현재 중층상태임을 가만하면 정말 많은 세대수가 늘어남에는 분명합니다.

 

현재 기준으로 예상했을 때, 만일 목동 6단지의 재건축사업이 완료되어있다면 공급평당 약 @6,500만 원 정도 선이 적당하지 않을까 싶습니다. 당산의 주변 신축이나 목동 뒷단지 쪽의 신축이 약 @5,200만 원 정도 선을 유지하는 걸 보면 말입니다. 그러므로 투자를 고려하시는 분들이라면 현재 주택의 매입가격과 추후 조합원 분담금이 얼마 정도 나올지를 잘 예측하셔서 안전마진을 고려하시길 바라겠습니다.

 

빠른 사업추진 기원하겠습니다. 감사합니다.

 

▶목동 6단지 재건축_앞으로의 절차

이제 정비구역 지정 절차를 진행하셔야 합니다. 이제 시작입니다. 앞으로 많은 절차가 남아있습니다. 자세한 앞으로의 과정은 아래 링크를 참조해 주세요!

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요? (tistory.com)

[재개발 재건축 투자] 재개발, 재건축, 신통기획 소요기간_언제 입주 가능할까요?

 

■분담금은 얼마나 내게 될까요?

 

재건축사업은 추후 분담금을 내게 되어있습니다. 이 조합원 분담금이 어떻게 산출되는지에 대한 기본적인 원리를 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요!

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요? (tistory.com)

[조합원 분담금] 조합원인데 얼마를 내야 새집을 받을 수 있나요?

 

■이주비 대출금액이란?

 

조합원님들은 사업이 진행되고 철거를 위해선 꼭 다른 지역으로 이주를 하셔야 합니다!

집을 팔지도 않았는데 무슨 돈으로 이사를 해야만 할까요? 이때 필요한 게 이주비대출입니다.!

하지만 이주비대출은 무조건 받을 수 있는 게 아닙니다.

이주비대출의 자격과 얼마나 받을 수 있는지에 대해 알고 싶으시면 아래 링크를 참조해 주세요!

[정비사업] 이주비 대출 대상과 금액 (tistory.com)