[정비사업] 재건축과 재개발 차이점(feat. 가로주택정비사업)

안녕하세요 55회 세무사시험에 합격한 후 현재는 재건축과 재개발 그리고 가로주택정비사업 등 소규모정비사업을 다루는 정비사업에 종사하고 있는 세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

앞으로 저 세재돌은 세무지식과 재건축, 재개발 등 정비사업에 관한 지식 이슈 그 밖에 여러 이야기들을 블로그를 통해서 전달할 생각입니다. 많은 관심 부탁드립니다.

 

어렸을 적 동요중에 '두껍아 두껍아 헌집 줄게 새집 다오' 라는 가사를 들어본적이 있으실겁니다. 재건축, 재개발도 마찬가지로 헌집에 살고 있는 자가 헌집을 반납할테니 새집을 받는다는 개념으로 보시면 될텐데요. 여기서 무작정 헌집을 반납하고 새집을 받는다면 난개발이 될테니 나라에서는 일정한 요건을 충족한 경우에 헌집을 새집으로 바꿔주고 있다고 생각하시면 됩니다. 일정한 요건이라하면 재건축, 재개발 등 사업의 근거법을 의미하는데요. 일반 재개발 재건축의 경우 「도시및주거환경정비법」을 가로주택정비사업, 소규모재건축, 소규모재개발은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 의거한 요건을 충족하면 그때 정비사업을 진행 할 수 있게 됩니다.

 

다시 재건축과 재개발을 구분지어보겠습니다. 재건축은 위 노래가사의 '헌집'에서 공동주택 단지 즉, 아파트인 상태가 대부분이구요(cf. 단독주택 재건축의 경우 아파트가 아닌 단독주택위주의 재건축사업이 진행되기도 함). 재개발에서의 '헌집'은 저층 주거지(ex. 빌라, 다세대, 다가구, 연립주택)가 해당됩니다. 근거법상의 표현을 빌리자면 재건축은 도로 등의 정비기반시설이 비교적 양호하여 공동주택을 조성하는 것이 목적이고, 재개발은 정비기반시설이 열악한 상태이기 때문에 기반시설까지 정비를 하게되는 사업입니다.

한남3구역 재개발(저층 주거지 지역)	은마아파트 재건축 예정(공동주택 지역)

 

재개발과 재건축은 사업진행을 하는데에 있어 약간의 차이점을 보입니다. 예를 들어, 조합설립요건이라던지 공공성 성격의 유무, 재건축초과이익환수제 적용여부, 세입자 및 상가에 대한 영업보상 여부 등에 대해 차이점을 보입니다. 먼저 재개발은 국가에서 공공성을 띄는 사업으로 보기에 조합(사업시행자) 입장에서 현금청산자 등의 토지를 취득했을때 취득세를 감면해주기도 하고 세입자에 대한 보상, 상가에 대한 영업보상 등이 의무화 되어있습니다. 반면에 재건축은 국가에서 민간사업으로 봅니다. 그러므로 징벌적 과세로 재건축초과이익환수제도를 적용하여 초과이익을 환수하며, 민간 사업이므로 세입자에 대한 보상이나 영업보상 등을 강제 하지 않는 등의 차이점을 보입니다.

 

구분	재개발	재건축	비고
성격	공공사업으로 봄	민간사업으로 봄
재건축초과이익환수	미적용	적용
세입자에대한 보상	의무	의무 아님
영업활동에 대한 보상	의무	의무 아님
취득세 감면	적용	미적용
조합설립(신탁사 지정)요건	소유자 3/4 이상 동의 + 면    적 1/2 이상 동의	소유자 3/4 이상 동의 + 면    적 3/4 이상 동의 +  각 동별 소유자 1/2 이상 동의