[재건축 재개발 투자] 투자의 기초 용어정리(비례율이란? 프리미엄이란?)

안녕하세요 세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

저는 세무사이며 현재는 재건축과 재개발 소규모정비사업을 다루는 정비사업계에 종사하고 있습니다. 절세 등 세법에 관한 지식은 물론 정비사업에 궁금한 사항 있으신 경우 댓글 남겨주세요 답해드리겠습니다. ㅎ

 

재건축과 재개발 등 정비사업 투자에 대한 관심이 뜨겁습니다. 무작정 추천을 받아서 투자하는 묻지마 투자가 아닌 이상 해당 구역의 상황은 알고 투자를 시작하셔야겠죠? 그래서 오늘은 정비사업 투자에 기본이 되는 정보(투자의 기초 용어정리)를 좀 말씀드리려 합니다. 먼저, 정비사업의 흐름부터 말씀을 드려보겠습니다. 재건축인지 재개발인지 사업 유형에 따라 절차가 조금씩 다를 순 있으나 큰 뼈대는 같다고 생각하시면 됩니다.

 

■ 정비사업 흐름

정비사업 흐름 및 소요기간 (※ 평균 소요기간을 적시한것이며 사업진행에 따라 달라질 수 있음)

위 표와 같이 정비사업은 진행되며 분양까지 상당히 오랜시간이 소요되는 것을 확인 할 수 있습니다. 요새는 투자시기가 많이 앞당겨지는 바람에 비교적 프리미엄(P)가 덜 붙은 안전진단 단계 혹은 정비구역 지정 직전 단계에 투자를 하는 분들이 많으신데요 그럼 프리미엄, P가 정확히 어떤건지 알아보겠습니다.

 

■ 투자의 기초 용어정리_프리미엄 ; P란?_부동산 종전평가액을 초과한 매입금액

  * 종전평가액 확정 전 시점이라면(공시가격 or 공시지가의 150~160%로 추정할것)

보통 P(피)라고 많이 칭하시는 용어인데 예를들면,  A구역내에 종전평가액 1억5천만원의 물건이 2억5천만원에 거래가 된경우 매도자와 매수자는 해당 A구역이 개발되는 경우의 자산가치를 반영하여 프리미엄(P) 1억원을 붙여서 거래(매도, 매수)했다고 생각하시면 됩니다. 개발 후 상승할 자산가치를 미리 프리미엄으로 반영시켜 놓은것이죠. 보통 이 프리미엄은 인허가 단계가 진행될 수록 높아집니다. 당연히 인허가가 진행 될수록 착공에 가까워 지는것이니 아파트에 입주활 확률이 커지겠죠? 그만큼 투자에 대한 리스크가 줄어든다는 뜻이고 리스크가 적은 물건을 구매하려면 그만큼 값을 높이 주고 살 수 밖에 없겠죠. 요새는 프리미엄 금액이 작질 않아서 극초기(프리미엄이 적을때 ex. 안전진단or정비구역 지정단계)에 매입을 하신 후 어느 정도 사업이 진행되고 매도하는 편입니다.

✔프리미엄은 인허가가 진행 될 수록 높아짐 ✔최근엔 프리미엄 붙는 시기가 점점 앞당겨짐 ✔프리미엄이란 부동산 종전평가액을 초과한 매입금액을 뜻함

 

 

■투자의 기초 용어정리_비례율 이란?_재건축 재개발 등 정비사업의 사업성을 평가 할 수 있는 잣대

그리고 정비사업엔 조합원들의 재산대비 사업성을 평가하는 '비례율'이라는 개념이 있습니다. 다음과 같은 식으로 비례율이 산정되죠

비례율 결정 식

보시다시피 조합원의 종전자산가치 대비 정비사업의 이익을 비례율이라 칭하며 보통 비례율이 100% 이상이 나와야 재건축 재개발을 진행하는 것이 현재 조합원들의 자산가치에 비해 진행할만한 가치가 있다고 판단을 합니다. 이 비례율이 확정되는 시기는 관리처분인가 시점이고 종전자산가치가 정해지는 시점은 사업시행인가 이후 감정평가사들에 의한 평가를 하는 시점입니다. 그러므로 관리처분인가 전 사업장에 투자하려 하실때에는 공인중개사등이 말하는 비례율을 무작정 믿으시면 안되시고 보수적으로 보셔야합니다. 그때까지는 비례율이 전혀 확정된 상태가 아니기 때문입니다.

✔비례율 100%는 나와야 조합원들의 종전 자산가치를 손해없이 인정받을 수 있음 ✔최근엔 공시가격(공시지가)가 높아져 비례율이 낮은 경우가 발생(→이때는 조합원 추정분담금을 봐야함) ✔비례율이 확정되는 시점은 관리처분인가 시점임 ✔관리처분인가전의 비례율은 '추정' 분담금이며 이 시점에서의 보고듣는 비례율보다는 무조건 보수적으로 생각할 필요가 있음    (ex. 조합 曰 120%정도에요 -> 110%로 생각하고 접근)

 

 

■적정 매입가격의 결정

이제 프리미엄과 비례율의 개념을 알았습니다. 아마도 A구역내 물건을 살지 말지는 주변의 시세와 비교해서 결정하시게 되실겁니다. 그럼 내가 얼마의 프리미엄(P)를 주고 사는게 적정할지에 대해 알아보겠습니다.

A재건축 구역 내 물건 매입(비례율 100%가정)
A구역 물건 종전평가액	1.5억	59타입 신청(예정) 물건
A구역 주변 아파트(B) 시세	5억	59타입, 신축
조합원 분양가(확정 or 추정)	3억	관리처분인가 후   : 조합원분양가 확정되어있음 관리처분인가 전   : 조합문의 or 예상 신축분양가*85%

성공적인 투자가 되려면 같은 타입의 아파트를 주변보다 낮은 가격에 사는것이 성공적인 투자일 것입니다. 그렇다면 A구역 주변아파트(B)보다 낮은 가격에 사야겟죠. 결국 새 아파트를 매입하는데 들어가는 돈은 5억원 이하여야한다는 얘깁니다. 그렇다면 성공적인 투자를 위해 최대한으로 지급할 수 있는 프리미엄은 다음 산식에 의해 결정되어야 할것입니다.

[매입가격(종전평가액+P)+조합원분담금 < 주변시세(5억)]

*조합원분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(종전평가액*비례율)

물론 제가 세운 산식의 경우 비례율이나 조합원 분양가가 미확정인 경우도 감안 했으므로 사업장을 보실때 비례율이나 조합원 분담금을 추측하는 경우가 있을 것이나 포인트는 지금사는 P를 얹어주고 사는 매입가격과 추후 조합원 분담금을 고려했을때 주변의 시세보다 낮게 사야 성공적인 투자를 할 수 있다고 말씀드리고 싶습니다.

✔마지막 조합원분담금 까지 고려를 했을때 사업지 주변 같은 타입의 아파트 시세보다 낮은 가격으로 사야한다! ✔추측이 어려울 경우 비례율은 100%으로 생각하고, 조합원분양가는 주변 신축 분양가의 85%로 추측한다.