[재건축 재개발 투자] 신탁방식 정비사업 투자 일반 정비사업 보다 유리할까?

안녕하세요 세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

저는 55회 세무사시험에 합격한 후 현재는 재건축과 재개발 그리고 가로주택정비사업 등 소규모정비사업을 다루는 정비사업에 종사하고 있습니다. 절세 등 세법에 관한 지식이나 정비사업에 궁금한 사항 있으신 경우 댓글 남겨주세요 답해드리겠습니다. ㅎ

 

이제 재건축, 재개발, 투자에 대해 좀 말해보겠습니다.ㅎ 과연 내가 투자하려는 사업장이 신탁방식으로 진행하고 있다면! 신탁방식은 수수료가 추가로 들 텐데(보통( 매출액의 2% 내외) 내 분담금이 늘어나는 건 아닐지? 프리미엄이 줄어드는 건 아닐지? 투자를 해야하나 말아야 하나 고민이 많으실텐데요.. 이거에 대해서 좀 다뤄보겠습니다.!

■신탁방식 정비사업 투자 일반 정비사업 보다 유리할까?

Q. “ '투자자’로서 과연 신탁방식이 일반 조합방식보다 더 나은 투자처일지!”

[단점] 먼저 단점입니다. ① 수수료_신탁방식 정비사업의 수수료는 절대 작은 편이 아닙니다. 요새 서울권 같은 경우에는+/- 1.5% 정도의 수수료를 보이고 수도권, 지방 같은 경우 +/-2.5%의 수수료를 보입니다. (지역 간의 수수료 차이를 보이는 이유는 아무래도 서울과 수도권, 지방간의 분양리스크(사업리스크) 때문인 이유가 큽니다.) 아무래도 서울사업장이 미분양이 발생할 확률이 훨씬 낮으니깐요...... 아무튼 이 수수료율은 일반분양 및 조합분양의 총매출액에 곱해지므로 절대 적은 금액이 아닙니다.. 수수료율을 2%로 가정했을 때 매출액이 약 5000억인 경우 100100억 정도의 수수료를 내게 됩니다.. 큰 금액이죠.② 신탁등기 필요_신탁방식에서는 구역면적의 1/3 이상의 신탁등기가 필요하기에 일부 조합원들은 신탁등기를 해야 한다는 단점이 있죠.

이상 제가 생각하는 단점을 적어보았고, 위 질문에 대한 답부터 말하자면 전 무조건! 신탁방식에 투자할 예정입니다. 이제 그 이유 설명드리겠습니다.

 

[신탁방식 정비사업 투자가 일반 정비사업 보다 유리한 점] ① 조합의 안정성_제가 말하는 조합의 안정이란 조합원사이에서의 내부 갈등이 없는 상황을 의미합니다. 조합내부에서 흔들리면 그들 사이에서 힘겨루기만 하느라 사업이 진행되지 못하게 되죠. 실제로 많은 조합에서 조합원들 사이의 불화로 사업진행이 안되고 있습니다. 그로 인한 사업지연의 피해는 온전히 선의의 조합원들이 입게 됩니다.. 사업비이자, 이주했다면 이주비이자를 감당해야 하며 부동산 활황기 때의 분양시기를 놓치게 될 수도 있습니다. 생각보다 조합집행부를 해임하는 요건이 낮음에 따라 발생하는 상황으로도 볼 수 있습니다. 이에 반해 신탁방식 시행자 방식으로 진행할 경우 사업의 시행자는 신탁사이기 때문에 조합집행부 간 갈등으로 사업이 지체될 일은 없는 것입니다.

경기일보 기사

[신탁방식 정비사업 투자가 일반 정비사업 보다 유리한 점]② 공사비 인하 효과_시공사가 책정하는 마진율이 일반 조합방식과 신탁방식에서 차이(신탁방식 약 6-8%, 조합방식 약 12-15%, 시공사 직원 피셜이며, 당연히 상황에 따라 달라질 수 있는 마진율임)가 발생합니다. 그 이유는 신탁방식에서는 분양과 상관없이 공사비를 기성률에 따라 받을 수 있는 반면에 조합방식에서는 분양률에 따라 공사비 회수 여부와 회수 시기가 달라지게 되죠. 이에 시공사에서는 리스크만큼 제안 시공비에 포함시킵니다. 그래서 마진율에서 차이를 보입니다. 이는 사단법인 한국주거환경연구원의 통계자료에서도 볼 수 있는데, 2022년 시공사를 선정한 자료의 통계치를 보니 신탁방식의 공사비가 조합방식에 비해 약 7.3% 정도 저렴한 것을 확인할 수 있었습니다.

신탁방식, 조합방식 유형별 공사비 차이

놀랍게도 시공사 직원이 말한 마진율의 차이와 엇비슷하죠. 그리고 신탁방식을 통한 공사비 절감액은 신탁보수 수수료를 커버하고도 남습니다. 즉 신탁보수 수수료를 주더라도 공사비 인하 효과가 더 커서 조합원들에게 이득이라는 소리죠.

 

이상 신탁방식 재건축, 재개발 투자가 더 현명하고 걱정이 없을 수 있다는 제 의견이었고 다음에 신탁방식의 공사비 절감액이 신탁보수 수수료 보다 클 수 있다는 자료를 포스팅하겠습니다. 

 

궁금한 점 있으시면 댓글 남겨주세요 감사합니다.!!