[정비사업] 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능한가?

안녕하세요 

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

저는 55회 세무사시험에 합격한 후 현재는 재건축과 재개발 그리고 가로주택정비사업 등 소규모정비사업을 다루는 정비사업에 종사하고 있습니다.  

절세 등 세법에 관한 지식이나 정비사업에 궁금한 사항 있으신 경우 댓글 남겨주세요. 답해드리겠습니다. ㅎ

■신탁방식 정비사업 공사비 절감이 가능할까?

신탁방식 정비사업이라고 다들 들어보셨을 겁니다.

2016년에 신탁사가 정비사업에 참여할 수 있게 「도시및주거환경정비법」이 개정되면서 그때부터 시작되어 현재 신탁방식 정비사업의 점유율이 점점 높아지고 있었는데요.

작년 말쯤 둔촌주공 사태(조합 vs 시공사 구도로 진행되다 결국 전문성과 자금력이 있는 시공사의 승리로 끝났다는 평이 많은)로 인해 한번 더 주목을 받았었고, 우리나라에서 인텔리들이 가장 많이 거주한다고 볼 수 있는 여의도와 목동에서 대부분의 재건축을 신탁방식으로 진행한다고 하니 다 이유가 있을 거라고 생각을 하고 있습니다.

(다음 포스팅에서 목동과 여의도 재건축 추진현황을 다루겠습니다.ㅎ)

둔촌주공 사태_출처 : 경향신문

그렇다면 신탁방식 정비사업의 최대 장점 중 하나라고 꼽을 수 있는 공사비 절감!

어떻게 신탁방식정비사업 공사비 절감이 가능한지 알아보겠습니다.

 

■ 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능 이유①_시공사는 공사만!(단순도급)

 

편의상 신탁방식(대행자, 시행자 방식 포함)과 조합방식으로 나뉘어 명칭하고, 사업진행과정은 사업추진시점(착공 전), 공사진행시점(착공 후)으로 나누어 설명드리겠습니다.

 

우선 사업추진시점에서 신탁방식의 주체는 [(조합(주민)/신탁사]가 주체가 되고 조합방식에서는 [조합/시공사]가 주체가 되어 사업을 진행하게 됩니다. 그 말은 즉 신탁방식에서는 신탁사가 자급조달을 조합방식에서는 시공사가 자금조달을 하면서 추진을 하게 되죠. (여기서 생각해보실 포인트는 나중에 공사용역을 공급할 시공사에게 돈을 대여받는다는 점입니다. 추후에 공사도급본계약 혹은 변경계약을 해야할 상대로부터 자금을 차입한다는 거죠.) 

 

조합방식과 신탁방식에서의 시공사의 역할을 설명드리면 조합방식에서는 ①사업을 끌어가는 주체 ②도급공사 ③분양주체(분양리스크를 떠안아야 함) ④사업비 대여 정도로 말씀드릴 수 있겠고, 신탁방식에서는 ①도급공사 단 하나입니다. 사업을 끌어가는 주체, 분양주체, 사업비대여 모두 신탁사가 또는 조합(주민)과 신탁사가 같이 진행을 하게 되죠. 그만큼 신탁방식에서는 시공사의 역할이 축소될 수밖에 없습니다.

구분	신탁방식 (대행자/시행자)	조합방식	비고
사업주체	조합/신탁사	조합/시공사
사업자금조달주체	신탁사	시공사
분양주체	조합	시공사
공사	시공사	시공사
	*신탁방식에서의 시공사역할은 단순 도급공사만

시공사의 역할비중 차이에 대해 말씀드렸고, 이제 신탁방식에서의 공사비가 왜 더 저렴한지 말씀드리면, 아래 공사비 구조를 보시면됩니다.

 

조합방식

= 공사비 + 간접공사비 + 마진율(12~15%)

  + 분양제경비 + 광고홍보비 + 예비비 + 분양리스크비용

 

신탁방식

= 공사비 + 간접공사비 + 마진율(6~8%)

   + 분양제경비 + 광고홍보비 + 예비비 + 분양리스크비용

 

신탁방식의 [분양제경비 + 광고홍보비] 등은 조합에서 직발주로 분양홍보업체나 광고회사에 넣기 때문에 시공사가 중간에 슈킹 할 일이 없게 되며, 예비비의 경우 혹시 이 공사에서 손실이 발생할 경우를 대비해 책정하는 거지만 신탁방식의 경우엔 신탁사가 공사기성을 지급하기 때문에 예비비를 설정할 필요가 없는 거죠, 또한 분양리스크비용의 경우에도 조합방식에서는 시공사가 분양불로 공사비를 수취해 가므로 분양이 안될 것을 대비해서 설정해 놓는 비용인데 이 또한 신탁방식에서는 분양불이 아닌 공사기성만큼 수취해 가므로 분양리스크비용을 설정할 필요가 없는 것입니다.

 

" 분양제경비 + 광고홍보비 + 예비비 + 분양리스크비용" 이것만 절감하더라고 공사비는 꽤나 감소될 것입니다.

 

✔신탁방식에서는 시공사는 단순도급

=> [분양제경비 + 광고홍보비 + 예비비 + 분양리스크비용] 절감!

 

 

 

 

■ 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능 이유②_마진율의 차이

교량, 도로, 지하철, 정부청사, LH아파트 등 국가나 공공기관이 발주자가 되어 공사를 하는 것을 '관급 공사'라고 부릅니다.  보통 이런 관급공사의 마진율은 5-6%라고 하죠. 마진율이 이렇게 낮은 이유는 기성지급이 즉 수익이 보장되어 있기 때문입니다.  그리고 신탁방식에서는 분양에 관계없이 공사 기성에 따라 신탁사가 공사비를 지급하기에 즉 마찬가지로 수익이 보장되어 있기에 낮은 마진율을 설정하고 공사비를 제시하는 겁니다. 보통 6~8% 정도의 마진율을 잡고 신탁방식에서 공사비를 제시하고 일반 조합방식은  12~15%의 마진율을 잡고 공사비를 제시하는데 약 7% 정도의 마진율 차이를 보입니다. 이는 공사의 규모를 생각하면 정말 큰 차이라고 볼 수 있습니다.

 

■ 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능 이유이유③_계약 시 대응 주체

시공사를 선정하고 나면 가계약을 하게 되고 사업이 진행되면서 본 계약 및 착공 전 변경계약을 하게 됩니다. 계약을 할 때마다 시공사와의 협상을 통해 제시하는 공사비를 깎아야 하는 거죠. 조합방식에서는 조합 vs 시공사간의 협의를 통해 공사비를 결정하게 되는 겁니다. 자금을 대여해 주는 주체와의 협의를 통해 공사비를 결정해야 하는데 공사비 협상이 잘 될 수 있을까요? 또한 전문가인 시공사가 타일, 마감, 자재 등 온갖 전문용어를 들이대며 조합을 설득하는데.. 조합이 대응하기 쉽지 않을 거고 결국 시공사의 말을 들어줄 수밖에 없을 겁니다.. 혹은 둔촌주공 사태처럼 시공사가 배 째라는 태도로 들이대겠죠... 하지만 신탁방식에서는 신탁사 vs 시공사 의 구조로 전문가 대 전문가끼리 협의를 하기에 정말 올려줘야 하는 만큼만 올려주는 방향으로 협의를 봅니다. 또한 신탁방식에서는 자금을 시공사로부터 빌릴 필요도 없으니 밑질 필요도 없는 거죠. 신탁사 입장에서도 공사비를 최소한으로 맞춰야 이 사업장에서의 사업성이 생기고 사업성의 문제는 분양의 문제로도 이어질 수 있는 거니 신탁사 입장에서도 최소공사비로 협의할 수밖에 없습니다.

 

■ 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능 이유④_통계로 보자!

여태껏 신탁방식의 공사비가 저렴할 수 있다는 이유를 말씀드렸었는데 이게 실제로 저렴할지는 눈으로 못 보셨습니다. 그래서 통계자료를 하나 가져왔습니다. 예전 포스팅에 한 번 올렸던 자료인데 한국주거환경연구원에서 조사한 자료입니다. 2022년 시공자선정 사업장을 상대로 통계자료를 발표했는데 신탁방식을 통해 약 7.3% 정도 공사비 절감이 가능한 것으로 조사되었습니다... 7.3%면 5000억 공사에서는 365억 원이 절감되는거고 1 조공사에서는 730억원이 절감되는 겁니다. 엄청난 금액 차이라고 보입니다.

 

■ 신탁방식정비사업 공사비 절감 가능 이유⑤_추가이득

신탁방식에서는 기성불로 공사비를 지급하고 조합방식에서는 분양불로 공사비를 지급하게 됩니다. 어떤 차이일까요?.... 신탁방식에서는 시공사가 공사한 만큼 1%, 2% 이런 식으로 지급을 하고 조합방식에서는 분양한 비율만큼 지급하게 됩니다. 즉 공사비는 1%만 수행했음에도 불구하고 분양률과 비례하게 공사비를 지급해야 하는 거죠... 상식적으로 말이 안 된다고 생각하실 수 있겠지만 백이면 백 조합방식에서는 분양불로 계약하게 됩니다... 그래서 신탁방식으로 진행하게 되면 기성불로 지급함으로써 분양불로 진행했다면 줘야 할 공사비를 계좌에 넣어놓으므로서 예금 이자가 발생하게 됩니다.... 당연히 받았어야 하는 예금이자이나 조합방식에서는 얻을 수 없었던 추가이익인 거죠 해당 이자도 수억에서 수십억 발생하죠 덩어리가 큰 사업이니 무시하지 못할 금액입니다.

 

이상 신탁방식정비사업 공사비가 조합방식대비 절감 가능한 이유에 대해 알아보았습니다. 

 

이런 의문도 드실 겁니다. "아니 신탁보수를 그만큼 내는 거 아냐?"라는 의문이 드실 텐데 이 부분에 대해서 왜 공사비 절감액이 더 큰지에 대해 포스팅하겠습니다. 

 

이상 세재돌이었습니다. 감사합니다. ㅎ 정비사업 / 세법 관련 질문 있으시면 댓글 남겨주세요 감사합니다.