[재건축 재개발 투자] 부동산경기 흐름과 별개인 재건축 재개발 투자의 원리

안녕하세요 세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

저는 세무사이며 현재는 재건축과 재개발 소규모정비사업을 다루는 정비사업계에 종사하고 있습니다. 절세 등 세법에 관한 지식은 물론 정비사업에 궁금한 사항 있으신 경우 댓글 남겨주세요 답해드리겠습니다. ㅎ

 

■재개발, 재건축 투자의 원리 : 인허가 단계별 시세 상승에 따른 차익

- 재건축, 재개발 등 정비사업(이하 정비사업)은 정비구역 지정 단계부터 분양 및 착공, 준공과 조합 청산까지 수많은 인허가를 거쳐야합니다. 착공 및 분양 단계에 이르러서야 어느 정도 입주가 확정되어 운정신도시 같은 신도시의 일반분양과 단계가 같아지는거죠. 인허가를 거치고 눈앞에 입주가 보일 수록 정비사업 구역 내의 토지 건물등의 물건의 시세가 점점 상승하게 됩니다. [착공에 다가워 질수록 시세 상승]

- 정비사업의 인허가 단계는 보통 다음과 같습니다 

정비구역 인허가 단계(사업 유형별 변동 有)
안전진단 통과	정비구역지정	추진위 설립	조합설립	건축심의	사업시행인가	관리처분인가	이주	철거	착공 및 분양
▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷정비사업 프리미엄(P) 붙는 과정▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷▷
								P↑    ↓
							P↑    ↓
						P↑    ↓
					P↑    ↓
				P↑    ↓
			P↑    ↓
		P↑    ↓
	P↑    ↓
P↑   ↓

정비사업 물건(토지, 건물 등)에 대한 투자로 얻는 차익은 부동산 경기의 高,低에 따른 시세차익을 얻는게 아니라 정비사업의 인허가 진전에 따른 시세 상승차익을 본다고 생각하시면 됩니다. 또 인허가 진전에 따른 수익과는 별개로 부동산 경기가 좋아지면(高) 그에 따른 수익도 알파로 얻게 되는거죠.

[정비사업에 대한 투자는 인허가 진전에 따른 투자수익 + 부동산 경기가 좋아짐에 따라 얻는 수익]

 

■재개발, 재건축 물건 투자 동향

-2019년 까지만 하더라도 정비구역 지정전의 물건이나 안전진단 단계의 재건축 물건의 프리미엄(이하 P)는 크게 붙질 않았습니다. 허나 코로나 시대를 겪으면서 전세계적으로 양적완화에 따른 인플레이션으로 투자붐이 불기시작하면서 물건의 P붙는(=시세가 상승하는) 시기가 점점 앞당겨졌습니다. 현재는 재개발구역은 정비구역 입안제안 접수, 재건축 단지는 안전진단 신청과 같은 단계에서도 P가 어마무시하게 붙는 제가봤을땐 미친것 같은 상황이 발생되고 있습니다. 사실 정비구역 입안제안 접수, 안전진단 신청은 해당 구역이 정비사업을 시작할 수 있을지 없을지 조차 알지못하는 상황인겁니다. 만일 통과가 되질 않으면 지불한 P값은 모조리 똥값이 된다고 볼 수 있습니다. 그런데 이러한 상황에서 시세가 엄청나게 높아져 버린 상황입니다. 그래서 만일 투자자시라면 저는 최소한 재개발 구역에선 정비구역 입안제안시엔 도시계획 심의 통과, 재건축 단지에선 안전진단의 경우엔 예비안전진단 통과까지는 보고 투자를 하셔야한다고 생각합니다. 그렇지 않으시면 1층에서 매수하시려다 지하까지 가는 수가 있습니다.

[재개발물건은 정비구역지정 단계의 도시계획심의 통과, 재건축물건은 예비안전진단통과때 적정가격 매수를 추천]

 

이와 같이 정비사업 물건 투자에 대한 메커니즘은 시세차익 목적의 일반 부동산 투자와 차이를 보입니다. 허나 초기 재건축 재개발 투자는 확정된게 전~혀~ 없기 때문에 조심하셔야 하며, 특히 구역 내 조합원들 사이에 갈등이 존재하는지 여부를 가장 잘 살피어서 투자하시길 바라겠습니다.

 

가지고 계신 정비사업구역의 대략적 사업성이나 재개발, 재건축 투자에 대해 궁금한 점 있으시면 댓글 남겨주시길 바라겠습니다. 이상 세재돌이였고 다음엔 간단히 정비사업의 사업성 보는 컨텐츠를 가지고 찾아뵙겠습니다. 감사합니다. ㅎ