재건축 재개발 조합원 취득세 얼마나 낼 것인가?

안녕하세요 

세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄

 

우리나라는 부동산 경기의 급격한 상승/하락을 방지하기 위한 수단으로 부동산 관련 세금규제를 강화 또는 완화한 경우가 많습니다. 기존 세법에서 강화 또는 완화 수단을 계속 덧붙이다 보니 부동산 관련 세법은 누더기가 되었어서 세무사들도 어려워하는 실정입니다. 그 부분에 대해 조금이라도 이해를 도와드리고자
오늘은 재개발, 재건축 관련한 취득세에 대한 정보를 전달해 드리려 합니다!

 

들어가기에 앞서 보통 취득세 1%를 적용받는다고 해도 실상 취득세 납부 시에는 1.1%의 세금을 납부하게 되실 겁니다. 그 이유는 취득세라는 본세에 덧붙여 부가세(Surtax)가 붙게 되기 때문입니다. 부가세 즉 부가하여 붙는 세금은 보통 지방세로 이루어져 있습니다. 농어촌특별세나 지방교육세 등이 대표적인 부가세이므로 숙지하시고 내용을 보시길 바라겠습니다.

 

4가지의 case로 나누어 설명드리겠습니다.

■case1. 재개발 재건축 주택물건 취득
일반적인 주택취득과 다를 것 없는 세율이 적용됩니다.

재개발구역, 재건축지역에 있는 물건을 매수하신다고 해서 달라질 것이 없겠죠? 그래서 일반 주택취득과 같은 취득세율을 적용받게 됩니다.

 

단, 공시가격 1억 이하의 주택을 매수 시 다주택자의 경우에도 1%의 세율을 적용받지만, 이미 정비구역으로 지정되어 있는 곳의 주택을 매수하는 경우에는 1%의 세율 혜택을 적용받을 수 없습니다(공시가격 1억 이하 주택 매수 취득세율 특례 미적용)

취득세율 정리표

■case2. 재개발, 재건축 토지물건 취득(승계취득)

토지분 취득에 대한 세율이 적용됩니다.
4.6%(=취득세(4%)+지방교육세(0.4%)+농어촌특별세(0.2%))의 세율이 토지물건을 취득하는데 부과됩니다.
 
단, 서울시 내에서 투자를 목적으로 조합원입주권 취득을 위해 토지를 매입하실 경우에 매입하려는 토지가  과소필지에 해당 하는지, 아닌지를 살펴야합니다. 왜냐하면 서울시 조례 상 과소필지에 해당하는 토지를 가진 조합원의 경우엔 조합원입주권 자격이 없기때문입니다.

*과소필지란?
-90m^2 이하의 토지를 말함

■case3. 조합원 입주권 취득

 

*조합원 입주권이란?
- 사업의 절차 중 관리처분계획인가 시점 이후에는 조합원들이 기존 소유하던 건물 또는 토지가 '조합원입주권'이라는 명칭으로 변하게 됩니다. 그러므로 관리처분인가 이후에 조합원물건을 매수하는 자는 조합원입주권을 매수하는 것입니다.

조합원입주권(철거 전)
철거 전 조합원입주권을 취득한 경우에는 주택을 취득한 경우와 다름없으므로 주택 취득 시의 취득세율을 적용받게 됩니다.(주택이므로 중과세 규정 적용받을 수 있으므로 다주택자의 경우 잘 따져봐야 합니다.)

조합원입주권(철거 후)
철거 후 멸실된 조합원입주권을 취득한 경우에는 토지를 취득한 것으로 봅니다. 그러므로 토지 취득 시의 취득세율을 적용받게 됩니다.(토지이므로 다주택 중과세 규정은 적용받지 않습니다만 토지의 취득세율의 경우 기본적인 주택의 취득세율 보다 높으므로 멸실예정인 구역의 주택이나 타 건물을 매수하실 생각이면 멸실 전에 취득일을 맞추어 사시는 게 유리합니다.)

 

결과적으로 명칭에 따라 주택 취득이냐 조합원 입주권 취득이냐에 따라 적용취득세율이 달라지는 것이 아니고 철거 전이냐 또는 철거 후냐에 따라 무엇을 취득하는지에 따라 적용받는 취득세율이 달라지는 것입니다. 그러므로 매수하실 분의 상황에 따라 주택으로 매수하여 취득세 납부하시는 편이 유리할지 멸실 후 토지로 취득하셔서 다주택 중과 규제를 피해 취득세 납부하는 게 유리할지를 충분히 고려하셔서 매수하셔야 합니다.


■case4. 준공 후 입주 시 취득세

공사가 끝나고 신축 아파트에 입주시에 취득세를 한 번더 내게 됩니다. 이때 원조합원이던 승계조합원이던 관계 없이 준공 후 입주 시에 새로 받게 되는 건물분만큼의 취득세를 납부하게 됩니다. 그 이유는 기존 조합원들은 토지만을 가지고 있던 것이며(재개발, 재건축 인허가 과정에서 기존 건물들은 철거를 하게 되며, 보통 조합원들이 가지고 있던 재산가치를 대지지(地)분으로 녹여서 평가하는 것으로 봄) 추후 새 아파트입주 시 기존 대지지분(기 취득분)에 아파트라는 건물을 새로 추가 취득한 것으로 보기 때문입니다. 그래서 새로운 추가 취득분 아파트에만 취득세를 부과합니다. 그리고 이때의 취득은 원시취득으로 보아서 원시취득에 의한 취득세율을 부과받는 것입니다

*취득세 = 과세표준*적용세율(2.96~3.16%)

 

*과세표준

[분양받게 될 면적분 만큼의 공사원가]

 

*적용세율

원시취득 부과 세율은 분양주택의 면적에 따라 두 가지의 경우로 나뉩니다.

1) 분양받을 주택이 전용 85m^2 초과인 경우

3.16%(=원시취득세(2.8%)+지방교육세(0.16%)+농어촌특별세(0.2%))부과

2) 분양받을 주택이 전용 85m^2 초과인 경우

2.96%(=원시취득세(2.8%)+지방교육세(0.16%)+농어촌특별세(0.2%))부과

 

*감면규정(지방세특례제한법 74조 3항)

재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 대통령령으로 정하는 1 가구 1 주택이 되는 경우(취득 당시 대통령령으로 정하는 일시적으로 2 주택이 되는 경우를 포함한다)에는 다음 각 목에서 정하는 바에 따라 취득세를 경감한다.

가. 전용면적 60제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 75를 경감한다.

나. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감함.

*원시취득이란

원시취득이란 타인의 권리에 기초하지 않고 사회적으로 이전에 없었던 권리가 새롭게 생기는 것을 의미합니다. 대표적인 예로 건물을 신축할 시에 그 신축한 건물소유권이 원시취득에 해당합니다.

 

결과적으로 재개발, 재건축사업의 진행으로 새롭게 신축되는 아파트의 총 공사비 중 조합원이 분양받을 만큼의 공사비만큼은 취득세를 내야 하며 그 세율의 적용은 2.96~3.16%가 적용된다. 단, 재개발사업의 조합원인 경우에 전용면적 기준과 1세대 1 주택 기준에 부합하는 경우 취득세를 감면받을 수 있다.

 

오늘은 재개발, 재건축 등 정비사업 조합원들의 취득세를 납부하는 경우와 그 과세표준과 세율에 대해 알아보았습니다. 세금 관련 혹은 정비사업 관련해서 질문사항이 있으시면 편하게 댓글을 남겨주세요.!

 

읽어주셔서 감사합니다. 이상 세재돌이었습니다.