안녕하세요 세재돌(세무, 재건축, 재개발 돌이)입니다.😄
오늘은 2023 하반기 부동산 시장전망 및 투자전략에 대해 글을 써볼까합니다.
NH투자증권에서 "2023 하반기 부동산 시장전망_ 약세 속 반등의 줄다리기" 자료를 배포했구요 이와 관련한 요약 및 앞으로의 부동산 상황 그에 따른 투자전략에 대한 제 견해를 풀겠습니다.
- [2023 하반기 부동산 시장전망_ 약세 속 반등의 줄다리기] 요약 -
■ 2023 하반기 부동산 시장전망_상반기 시장 리뷰
✔ 1.3 부동산 대책 및 특례보금자리론 등 규제 완화 → 서울 및 수도권 일부지역 상승 전환
✔ 주요지역 대단지 및 재건축 단기 고점 대비 75~88% 수준까지 회복
1. 가격하락세의 둔화 : '23.05기준 아파트 실거래가 평균은 '21.01~02와 비슷한 수준(최고점이였던 '21.11월 대비 87~90% 수준)
2. 지역별 아파트 매매가격 변동률 기준, '23. 상반기 서울 전체권역에서 하락폭 둔화 또는 상승전환 이중, 동남권은 '23.05~06 2개월 연속 상승 / 서북권은 06월부터 상승 전환 / 도심/동북/서남권은 하락폭이 크게 둔화됨. 수도권은 상승으로 전환되었고 광역시 및 지방은 약보합세, 세종시는 '23.03월 부터 상승 전환
3. 전고점 대비 상당한 수준 회복 : 서울시 내 주요지역(잠실 등) 및 재건축 대상단지 등 전 고점 대비 75~88% 수준까지 회복
■ 2023 하반기 부동산 시장전망_요인 요약
✔ 매매거래 증가 및 상승거래 비중 증가
- 연초 대비 거래량 전국 2.3배 증가 / 서울 3.2배 증가 / 상승거래비중 10%이상('23.01 35% → 46.1%) 증가
✔ 정비사업 기대에 따른 재건축 단지 중심 시세 상승
- 안전진단 규제 완화 및 신통기획, 신탁방식 관심 상승으로 인한 정비사업 위주 물건 상승기대
✔ 주택시장 소비심리지수 상승국면 진입, 전국 강보학 국면
✔ 청약경쟁률 상승
- 청약경쟁률 상승_ 전국[4.2대1('22.3Q ) → 11대1('23.2Q )], 서울[3.25대1('22.3Q ) → 57대1('23.1Q )]
■ 2023 하반기 부동산 시장전망_하락 요인 요약
✔ 전세가격 하락 지속
- 전세가격지수 하락('21.06월 대비 전국 87%, 서울 83% 수준)
- 매매가 대비 전세가격 비율 하락(고점대비 전국 5%하락, 서울 4%하락)
✔ 경제성쟝률 하향 예측 및 비관적 경기심리지수
✔ 기준금리 상승 → 가계대출금리 상승
✔ 지방 미분양 적체
■ 2023 하반기 부동산 시장전망_결론 요약
✔ 하반기 주택시장은 강보합세 전망
- 거래량 증가 및 상승거래 비중 확대 / 정비사업 기대단지 신고가 속출 / 주택시장 소비심리지수 상승 / 청약경쟁률 상승
■ 2023 하반기 부동산 시장전망_유효 전략
■ 세재돌의 생각 및 대응
✔ 현재 주택거래량 상승 및 가격 상승거래 증가는 주택시장 소비심리지수 개선에서 기인한다고 판단됨.
- 주택거래량에 상당한 마이너스 요인인 기준금리 상승(=가계금리 상승)이 진행중임에도 불구하고 주택거래량이 증가한 이유는 '23.1Q의 주택가격이 저점이라는 생각의 기조에서 비롯된 것이라 판단함. 따라서 주택 구매시 가격 방어가 가능한 주요입지에 구매하는것이 최선이라 판단함. 물론, 청약의 경우 대부분 주변시세 대비 낮은 가격에 분양하므로 주택구매 방법에 있어서 최우선 순위로 두어야함. 주택 구매 시 현재 수준의 주택가격이 5년여 전 주택가격의 수준에 비해 아직도 높다는걸 명심해야함 그러므로 투자중심의 사고보다는 실거주중심의 사고로 매수할 것을 추천(실제 본인이 살지 않더라도 이정도의 입지면 타인들의 실거주 수요가 끊이질 않겠다는 생각으로 매수!)
NH투자증권에서 제작한 하반기 시장전망을 읽고 요약 및 제 견해를 적어보았습니다. 현재 주택시장에서의 소비심리지수가 많이 올라온걸 보니 저점이라고 판단하시는 수요자가 많은 것 같으나 제가 생각하기엔 아직은... 이라고 생각됩니다. 시장에서 주택가격이 다시 상승할 요인이 크게 없다고 판단되거든요. 물론, 상승과 하락을 정확히 맞출 수는 없겠지만 말이죠. 금번 미국발 금리 상승으로 한번더 가계대출 금리는 올라갈 것으로 보입니다. 그러므로 한 분기 더 숨 고르시고 주택 매수타이밍을 찾는것도 개인적으로는 좋다고 생각합니다. 이상입니다. 감사합니다.
혹시, NH투자증권의 자료를 사용하여 문제가 있다면 바로 삭제조치 하겠습니다.
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